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共有土地所有人出賣土地應有部分時,依土地法第34條之1第4項規定,應先通知土地共有人行使優先購買權,惟實務上常出現民眾不知道土地共有人資訊,導致無法進行通知之情形,但其實土地所有人可以用簡便又精確的方式取得土地其他共有人資訊喔,答案即是以「利害關係人」身分申請「第三類土地謄本」。優先購買權種類繁多,本文係以常見的土地法第34條之1第4項及第104條規定之優先購買權為例,說明有關申請第三類土地謄本事宜,本文試依土地法等相關規定說明如下:
內容大綱
一、申請第三類土地謄本查詢土地共有人資訊
※小編提醒:共有土地所有人(即出賣人)得以利害關係人身分,檢具國民身分證正本(或駕照、健保卡)、印章、買賣契約書正本等資料,至地政機關申請同一地(建)號之他共有人(即優先購買權人)第三類土地謄本。委託代理人申請者,應另附代理人國民身分證正本(或駕照、健保卡)、印章。
(一)土地法第34條之1第4項優先購買權
- 共有人出賣其應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。(土地法第34條之1第4項)
- 他共有人於接到出賣通知後15日內不表示者,其優先購買權視為放棄。他共有人以書面為優先購買與否之表示者,以該表示之通知達到同意處分之共有人時發生效力。(土地法第34條之1執行要點第13點第1款)
- 土地法第34條之1第4項優先購買權係屬債權性質,出賣人違反此項義務將其應有部分之所有權出售與他人,並已為土地權利變更登記時,他共有人認為受有損害者,得依法向該共有人請求損害賠償。(土地法第34條之1執行要點第13點第5款)
- 優先購買權人已放棄或視為放棄優先購買權者,出賣人應依土地登記規則第97條第1項規定附具切結書之規定辦理,切結書內容應包括通知方式、優先購買權人主張情形並由出賣人記明「如有不實願負法律責任」,不適用同條項於登記申請書適當欄記明之方式。(土地法第34條之1執行要點第13點第11款)
※小編提醒:涉及土地共有人優先購買權之土地法第34條之1執行要點規定,於112年8月(113年1月1日施行)有重大修正,修正內容請參閱「土地法第34條之1執行要點修正規定探討」一文。
(二)申請第三類土地謄本
1.土地登記規則第24條之1
- (1)申請提供土地登記及地價資料,其資料分類及內容如下:
- ①第一類:顯示登記名義人全部登記資料。
- ②第二類:隱匿登記名義人之出生日期、部分姓名、部分統一編號、債務人及債務額比例、設定義務人及其他依法令規定需隱匿之資料。但限制登記、非自然人之姓名及統一編號,不在此限。
- ③第三類:隱匿登記名義人之統一編號、出生日期之資料。
- (2)前項第二款資料,得依登記名義人之請求,隱匿部分住址資料。但為權利人之管理人及非自然人,不適用之。
- (3)登記名義人或其他依法令得申請者,得申請第一項第一款資料;任何人得申請第一項第二款資料;登記名義人、具有法律上通知義務或權利義務得喪變更關係之利害關係人得申請第一項第三款資料。
- (4)土地登記及地價資料之申請提供,委託代理人為之者,準用第三十七條第一項規定。
2. 核發土地登記及地價資料謄本注意事項第4點第1項第1款
- 土地登記規則第24條之1第3項之利害關係人申請資格、範圍及應檢附之證明文件如下:依土地法第34條之1規定就共有不動產處分、變更或設定地上權、農育權、不動產役權或典權之共有人:得申請同一地(建)號之他共有人之謄本,並檢附切結書或契約書正本。但區分所有建物之基地為共有者,不適用之。
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二、申請第三類土地謄本查詢土地或建物所有人資訊
※小編提醒:土地或房屋出賣人如欲依土地法第104條規定通知優先購買權人,主張以利害關係人身分申請土地或建物第三類謄本者,應檢具下列資料:
- 基地所有人:檢具國民身分證正本(或駕照、健保卡)、印章、買賣契約書正本等資料,至地政機關申請建物所有權人、地上權人、典權人之第三類謄本。委託代理人申請者,應另附代理人國民身分證正本(或駕照、健保卡)、印章。
- 房屋所有人:檢具國民身分證正本(或駕照、健保卡)、印章、買賣契約書正本、建物所有權狀等資料,至地政機關申請基地所有人之第三類謄本。委託代理人申請者,應另附代理人國民身分證正本(或駕照、健保卡)、印章。未辦保存登記之房屋所有人,因無建物所有權狀,需另附最近一期之房屋稅繳款書、稅籍證明或設籍之戶籍證明文件。
(一)土地法第104條優先購買權
- 基地出賣時,地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時,基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。
- 前項優先購買權人,於接到出賣通知後十日內不表示者,其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者,其契約不得對抗優先購買權人。
(二)申請第三類土地謄本
1.土地登記規則第24條之1
- (1)申請提供土地登記及地價資料,其資料分類及內容如下:
- ①第一類:顯示登記名義人全部登記資料。
- ②第二類:隱匿登記名義人之出生日期、部分姓名、部分統一編號、債務人及債務額比例、設定義務人及其他依法令規定需隱匿之資料。但限制登記、非自然人之姓名及統一編號,不在此限。
- ③第三類:隱匿登記名義人之統一編號、出生日期之資料。
- (2)前項第二款資料,得依登記名義人之請求,隱匿部分住址資料。但為權利人之管理人及非自然人,不適用之。
- (3)登記名義人或其他依法令得申請者,得申請第一項第一款資料;任何人得申請第一項第二款資料;登記名義人、具有法律上通知義務或權利義務得喪變更關係之利害關係人得申請第一項第三款資料。
- (4)土地登記及地價資料之申請提供,委託代理人為之者,準用第三十七條第一項規定。
2. 核發土地登記及地價資料謄本注意事項第4點第1項第3款
- 土地登記規則第24條之1第3項之利害關係人申請資格、範圍及應檢附之證明文件如下:依民法第426條之2、第919條或土地法第104條規定出賣基地或房屋之所有權人:基地所有權人,得申請建物所有權人、地上權人、典權人之謄本,並檢附買賣契約書正本;房屋所有權人,得申請基地所有權人之謄本,並檢附最近一期之房屋稅繳款書、稅籍證明或設籍之戶籍證明文件等及買賣契約書正本。但房屋已辦理登記者,僅檢附買賣契約書正本。