不動產登記涉私權爭執係指申請人申辦不動產登記案,送經該管地政機關收件後,經審查結果認為申請登記之土地權利尚有爭執之謂。有關不動產登記涉私權爭執,本文試依土地法等相關規定說明如下:
內容大綱
一、私權爭執
(一)不動產登記私權爭執定義
土地登記規則第57條所稱私權爭執,係指申請土地登記案件送經地政機關收件,審核結果認為申請登記之土地權利尚有爭執而言。(內政部70年7月30日台內地字第26083號函)
(二)涉私權爭執駁回登記
1.有下列各款情形之一者,登記機關應以書面敘明理由及法令依據,駁回登記之申請(土地登記規則第57條):
- (1)不屬受理登記機關管轄。
- (2)依法不應登記。
- (3)登記之權利人、義務人或其與申請登記之法律關係有關之權利關係人間有爭執。
- (4)逾期未補正或未照補正事項完全補正。
2.申請人不服前項之駁回者,得依訴願法規定提起訴願。
3.依第一項第三款駁回者,申請人並得訴請司法機關裁判或以訴訟外紛爭解決機制處理。
二、登記案尚未送請登記機關收件之異議處理
(一)登記案件尚未收件前,登記名義人聲明事項之處理(內政部85年1月29日台內地字第8575935號函):
- 登記案件尚未送登記機關收件,登記名義人先以聲明書或存證信函等提出聲明或請求者,參照內政部70年7月30日台內地字第26083號函釋意旨,本無從依土地登記規則第51條規定處理(按:原土地登記規則第51條修正後為第57條)。
- 又該聲明或請求因係請求登記機關為特定作為或不作為,非屬應登記事項,登記機關對其內容,尚無需加註於地籍資料中;惟對該聲明或請求之內容,仍應予適當之重視,並依相關法令規定妥為答復,登記機關於答復登記名義人之聲明書或存證信函之公函未發文前,應予列管,以免發生在該公函發文前已有相關登記案件收件卻未予配合處理之情形。至其列管方式由各登記機關自行決定。」
(二)登記案件尚未送請登記機關收件,無土地登記規則第57條規定之適用。(內政部70年7月30日台內地字第26083號函)
- 按和解成立者與確定判決有同一之效力,且得為執行名義。本案既經最高法院判決確定,復於屏東地方法院成立和解,和解當事人周○○怠於行使權利,則其他當事人即共有人李○○、黃○○自可依照和解筆錄內容代行辦理周○○、林○○兩造間土地移轉登記並申報現值。
- 至土地登記規則第49條所稱私權爭執,係指申請土地登記案件送經地政機關收件,審核結果認為申請登記之土地權利尚有爭執而言。本案林○○對李○○、黃○○二人代位申報現值提出異議,因登記案件尚未送請登記機關收件,故尚無該條款之適用。(按:原土地登記規則第49條修正後為第57條)
(三)地政事務所實務規定參考
1. 新北市政府地政局101年11月15日土地登記法令研商小組會議決議參照
- 登記案件尚未送請登記機關收件,民眾以書面提出聲明或請求者應予列管,內政部85年1月29日台內地字第8575935號函釋有案,是各地所接獲民眾聲明異議時,應於機關收文後,即就系爭標的於地政系統辦理管制作業,以免發生發文前已有相關登記案件收件卻未予配合處理之情形,另考量公文郵遞時間,應於公文結案1週後,始註銷該管制資料。
2.臺中市政府地政局所屬各地政事務所辦理跨所土地登記作業要點第19點參照
- (1)於收受土地登記異議書件,應以地政整合系統查詢異議標的有無登記案件受理中,如無,該異議書則移回管轄所處理,並由管轄所於登記系統之特殊地建號辦理異議資料維護予以列管,於異議處理之公函發文後應解除列管。
- (2)如經查詢異議標的已由受理所受理申請登記,應先以電話通知受理所,並即將異議書移由受理所處理,及副知管轄所。
- (3)受理所於案件辦理中發現申請標的已有異議資料維護者,應即向管轄所調閱相關異議書文件憑辦登記申請案。
※小編提醒:有關不動產登記異議,請參閱「不動產登記異議之9類樣態及處理方式」
三、不動產登記涉私權爭執應予駁回之情形
(一) 不動產登記涉私權爭執
登記之權利人、義務人或其與申請登記之法律關係有關之權利關係人間有爭執者,登記機關應以書面敘明理由及法令依據,駁回登記之申請。(土地登記規則第57條第1項第3款)
(二) 時效取得地上權登記
1.時效取得地上權登記審查要點第13點
- (1)登記機關受理時效取得地上權登記案件,經審查無誤後,應即公告30日,並同時通知土地所有權人或管理者。土地經限制登記者,並應通知囑託機關或預告登記請求權人。
- (2)前項通知,應以書面為之。
- (3)第1項申請登記案件審查結果涉有私權爭執者,應依土地登記規則第57條第1項第3款規定以書面敘明理由駁回之。
2.時效取得地上權登記審查要點第14點
- 土地所有權人或管理者得於第13點規定之公告期間內,檢具證明文件,以書面向該管登記機關提出異議;經審查屬土地權利爭執者,應依土地法第59條規定,移送直轄市或縣(市)主管機關調處。
3.時效取得地上權登記審查要點第15點
- 申請時效取得地上權登記案件於登記機關審查中或公告期間,土地所有權人或管理者提出已對申請人之占有向法院提起拆屋還地訴訟或確定判決文件聲明異議時,如登記機關審認占有申請人已符合時效取得要件,因該訴訟非涉地上權登記請求權有無之私權爭執,不能做為該時效取得地上權登記申請案件准駁之依據,仍應依有關法令規定續予審查或依職權調處;倘土地所有權人提出足以認定申請案有不合時效取得要件之文件聲明異議時,應以依法不應登記為由駁回其登記申請案件或作為調處結果。
4.最高行政法院81年9月3日判字第1796號判例
- 土地登記規則第49條第1項第3款(修正後為第57條第1項第3款)所謂「涉及私權爭執」範圍甚廣,舉凡與登記事項有關而涉及私法上權利存否之爭議者均包括在內,故在申請所有權登記之場合,有人出面爭執申請人之權利,固屬涉及私權爭執,即在因時效取得地上權申請登記之場合,茍有人對申請人取得地上權權利正當否有所質疑,出面爭執,亦屬申請案件涉及私權爭執。
(三) 檢附原權狀聲明書狀補給異議
書狀補給登記公告期間,如有異議並檢附原書狀者,應將原補發書狀之申請案件予以駁回。(土地登記規則第57條第1項第2款)
(四)建物保存登記公告期間建物權屬爭執異議:調處
- 辦理建物所有權第一次登記,在其公告期間內如有利害關係人提出異議,其所提證明文件涉及公告建物權屬之爭執者,則於公告期滿後,應依土地法第59條規定辦理。(內政部85年6月17日台內地字第8575363號函)
- 土地權利關係人,在前條公告期間內,如有異議,得向該管直轄市或縣(市)地政機關以書面提出,並應附具證明文件。因前項異議而生土地權利爭執時,應由該管直轄市或縣(市)地政機關予以調處,不服調處者,應於接到調處通知後15日內,向司法機關訴請處理,逾期不起訴者,依原調處結果辦理之。(土地法第59條)
(五)土地法第34條之1登記案涉私權爭執
1.涉公同共有土地買賣(應繼分多寡)
- (1)內政部94年12月21日內授中辦地字第0940055831號函
- (2)依土地法第34條之1申辦公同共有土地買賣移轉登記,他共有人聲明異議,如其異議內容屬與申請登記法律關係有關之權利關係人間爭執,登記機關駁回申請。
- (3)本案共有人之一姜○○既檢具原所有權人(被繼承人)所立將旨揭房地全部由其一人繼承之自書遺囑及其已向法院提起訴訟之證明文件聲明異議,其異議內容關涉殷姜○○等3人應繼分之多寡及是否符合土地法第34條之1規定處分旨揭房地,應屬與申請登記之法律關係有關之權利關係人間之爭執,登記機關得依土地登記規則第57條第1項規定駁回登記之申請,俟該訴訟案件判決確定後,再另依判決結果申辦登記。
2.土地登記規則第97條第3項
- 依前二項規定申請之登記,於登記完畢前,優先購買權人以書面提出異議並能證明確於期限內表示願以同樣條件優先購買或出賣人未依通知或公告之條件出賣者,登記機關應駁回其登記之申請。
3.土地法第34條之1執行要點第14點
- 部分共有人依本法條規定處分、變更或設定他項權利,除土地登記規則第97條第3項所定情形外,於收件後至登記完畢前,他共有人以書面提出異議,主張下列情形者,登記機關應依同規則第57條第1項第3款規定予以駁回:
- (1)數宗土地或建物併同出賣,部分共有人未記明各宗土地或建物價金,致他共有人無從就其共有之土地或建物行使優先購買權。但有第12點第2項但書情形者,不在此限。
- (2)就其應得對價、補償及買賣條件等私權事項有爭執,並附具已向法院起訴文件。
- (3)就書面通知不符第8點第2款至第4款規定有爭執。
- (4)其他損害其權益之情形,並附具已向法院起訴文件。
(六)繼承登記案涉私權爭執
- 1.日據時期不動產繼承涉分家私權爭執
- 申請人如檢附有分戶記載之戶籍謄本,並於繼承系統表加註無繼承權之事實,且依土地登記規則第119條規定簽註:「如有遺漏或錯誤致他人受損害者,申請人願負法律責任」後,即得受理登記;另如當事人認戶籍上分戶之記載僅係戶口之分立,於實質上並無分家及另立生計之事實,主張該分戶者有繼承權而會同申請繼承者,倘當事人間無爭議,亦得依其主張准予受理登記。惟當事人或利害關係人於申請登記期間提出異議者,因涉私權爭執事項,則應依土地登記規則第57條規定駁回登記之申請。(新北政府地政局89年6月7日土地登記法令研商小組會議決議參照)
- 2.申請人申請繼承移轉登記,於收件後登記完畢前,被遺漏之合法繼承人以書面提出異議主張繼承權者。
- 3.申請人檢具遺囑申請繼承移轉登記,於收件後登記完畢前其他合法繼承人對遺囑之真偽有爭執者。
(七)登記案受理期間申請人因糾紛以書面異議
權利人及義務人會同申請土地、建物移轉、設定登記,於收件後登記完畢前,當事人之一方以雙方意見不一致發生糾紛,以書面提出異議者。(土地登記規則第57條參照)
(八)物權性優先購買權私權爭執
1.土地登記規則第97條第2項、第3項
- (1)依民法第426條之2、第919條、土地法第104條、第107條、耕地三七五減租條例第15條或農地重劃條例第5條第1款規定,優先購買權人放棄或視為放棄其優先購買權者,申請人應檢附優先購買權人放棄優先購買權之證明文件;或出賣人已通知優先購買權人之證件並切結優先購買權人接到出賣通知後逾期不表示優先購買,如有不實,願負法律責任字樣。
- (2)依前二項規定申請之登記,於登記完畢前,優先購買權人以書面提出異議並能證明確於期限內表示願以同樣條件優先購買或出賣人未依通知或公告之條件出賣者,登記機關應駁回其登記之申請。
2.土地法第104條
- (1)基地出賣時,地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時,基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人,於接到出賣通知後十日內不表示者,其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者,其契約不得對抗優先購買權人。(土地法第104條)
- (2)申請人依土地法第104條規定申請土地、建物買賣移轉登記時,出賣人於登記申請書適當欄簽註「本案土地確無出租,如有不實願負法律責任」或「本案建物出賣人與基地主間並無租賃關係,如有不實出賣人願負法律責任」字樣,於收件後登記完畢前,先買權人提出租約主張優先購買權者。
- (3)申請人依土地法第104條規定申請買賣移轉登記,檢附依規定通知之證明文件,而先買權人接到出賣通知逾時不表示,其優先權視為放棄者,經出賣人於登記申請書適當欄簽註「本案確經出賣人依土地法第104條第2項規定通知優先購買權人未依限表示優先購買,依該條項規定視為放棄,如有不實,出賣人願負法律責任」字樣,於收件後登記完畢前,先買權人以書面提出異議,經審查上述簽註不實者。
3.土地法第107條
- (1)出租人出賣或出典耕地時,承租人有依同樣條件優先承買或承典之權。第104條第2項之規定,於前項承買承典準用之。(土地法第107條)
- (2)申請人申請耕地買賣移轉登記,並由出賣人於登記申請書適當欄簽註「本案土地確無出租,如有不實願負法律責任」字樣,於收件後登記完畢前,先買權人提出租約主張優先購買權者。
4.耕地三七五減租條例第15條
- (1)耕地出賣或出典時,承租人有優先承受之權,出租人應將賣典條件以書面通知承租人,承租人在15日內未以書面表示承受者,視為放棄。出租人因無人承買或受典而再行貶價出賣或出典時,仍應照前項規定辦理。出租人違反前二項規定而與第三人訂立契約者,其契約不得對抗承租人。(耕地三七五減租條例第15條)
- (2)申請人依耕地三七五減租條例第15條規定申請耕地買賣移轉登記,檢附依規定通知之證明文件,而先買權人接到出賣通知逾期不表示,其先買權視為放棄者,經出賣人於申請書適當欄簽註「本案確經出賣人依耕地三七五減租條例第15條規定通知優先購買權人未依限表示優先購買,依該條規定視為放棄,如有不實,出賣人願負法律責任」字樣,於收件後登記完畢前,先買權人以書面提出異議,經審查上述簽註不實者。
5.農地重劃條例第5條
- (1)重劃區內耕地出售時,其優先購買權之次序如左:
- ①出租耕地之承租人。
- ②共有土地現耕之他共有人。
- ③毗連耕地之現耕所有權人。
- (2)申請人申請農地重劃條例第5條重劃區內耕地買賣移轉登記,其優先購買權人非該條第1款者,經出賣人附具切結書或於申請書適當欄簽註「優先購買權人確已放棄其優先購買權,如有不實,出賣人願負法律責任」字樣,共有土地現耕之他共有人或毗連耕地之現耕所有權人於收件後登記完畢前,對優先購買權有所爭執並以書面提出異議,經查結果其切結或簽註不實,先買權人依法未視為已放棄優先購買權者。
- (3)申請人申請農地重劃條例第5條重劃區內耕地買賣移轉登記,檢附依規定通知該條第1款出租耕地承租人之證明文件,而優先購買權人接到出賣通知逾期不表示,其優先權視為放棄者,經出賣人於申請書適當欄簽註「本案確經出賣人依規定通知農地重劃條例第5條第1款優先購買權人,未依限表示優先購買,依規定視為放棄,如有不實,出賣人願負法律責任」字樣,於收件後登記完畢前,先買權人以書面提出異議,經審查上述簽註不實者。(內政部71年3月19日台內地字第70578號函)
(九)土地登記規則第102條單獨申請登記涉私權爭執
權利人、義務人雙方訂立書面契約依法公證或認證,登記義務人於申請登記前死亡,經權利人依土地登記規則第102條單獨申請登記,於登記程序中義務人之合法繼承人提出異議者。
(十)最高限額抵押權債權額爭執
- 決算期未屆至之最高限額抵押權經抵押權人提出足資證明債權額確定證明文件與受讓人申辦抵押權移轉登記,經債務人以書面或檢附有關訴訟文件提出債權額依法尚未確定,請求暫緩辦理移轉登記者。
- 決算期未屆至之最高額抵押權轉讓應以基礎契約之當事人及受讓人三面契約為之,未經債務人參加,不得移轉。但債權額已確定者,無須擔保物提供人會同辦理。(內政部79年1月25日台內地字第763995號函)
- 決算期未屆至之最高額抵押權轉讓應以基礎契約之當事人及受讓人三面契約為之,未經債務人參加,不得移轉。但債權額已確定者,無須擔保物提供人會同辦理。…本案最高限額抵押權移轉契約,未經債務人參加,然債務人既以郵政存證信函表示本案債權確定金額方正在台北地方法院訴訟審理中,依法尚未確定,並請求暫緩辦理移轉登記。地政機關應依土地登記規則第57條第1項第3款規定以涉及私權爭執駁回登記之申請。(內政部75年8月7日台內地字第432546號函)
(十一)對待給付爭執
申請人檢具法院確定判決、訴訟上之和解或調解筆錄單獨申請移轉登記,於收件後登記完畢前,確定判決、訴訟上之和解或調解之他當事人以權利人未履行對待給付提出異議者。(土地登記規則第57條參照)
※小編提醒:本文僅係法規探討與分享,倘有個案私權爭執仍須個案審認及由法院裁判決定之。