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申請不動產登記權利主體,應具有法定權利能力,始得為登記權利主體,包含自然人、法人等。本文試依民法、土地法規及其他依法令規定,分述未成年人自然人之不動產登記事項如下:
內容大綱
一、民法未成年人定義
(一)民國111年12月31日前適用
- 滿二十歲為成年。(民法第12條)
- 未滿七歲之未成年人,無行為能力。(民法第13條第1項)
- 滿七歲以上之未成年人,有限制行為能力。(民法第13條第2項)
- 未成年人已結婚者,有行為能力。(民法第13條第3項)
(二)民國112年1月1日後適用
- 滿十八歲為成年。(民法第12條)
- 未滿七歲之未成年人,無行為能力。(民法第13條第1項)
- 滿七歲以上之未成年人,有限制行為能力。(民法第13條第2項)
二、法定代理人之承諾
(一)加附法定代理人身分證明
- 未成年人、受監護宣告之人或受輔助宣告之人應加附法定代理人、監護人或輔助人身分證明。(土地登記規則第34條第1項第4款、民法第15條、第15條之2、第76條、第77條)
(二)父母處分未成年子女不動產權利
- 父母處分未成年子女所有之土地權利,申請登記時,應於登記申請書適當欄記明確為其利益處分並簽名。未成年人或受監護宣告之人,其監護人代理受監護人或受監護宣告之人購置或處分土地權利,應檢附法院許可之證明文件。繼承權之拋棄經法院准予備查者,免依前二項規定辦理。(土地登記規則第39條)
(三)第三人同意
- 申請登記須第三人同意者,應檢附第三人之同意書或由第三人在登記申請書內註明同意事由。前項第三人除符合第四十一條第二款、第五款至第八款及第十款規定之情形者外,應親自到場,並依第四十條規定程序辦理(土地登記規則第44條)。申請登記須得第三人同意係指應得第三人之承諾同意或許可,係為登記原因法律行為之有效要件,如父母對於未成年子女行為之同意等。
(四)土地登記線上聲明措施
- 法定代理人、監護人、被授權人或特別代理人代理未成年人、受監護宣告之人或旅外授權人申請土地登記之處分真意,亦得以本措施辦理。(內政部109年2月11日台內地字第1090260579號令、內政部110年3月23日台內地字第1100260908號函)
三、法定代理權之認定
(一)父母共同行使權利
- 未成年子女申辦不動產登記除法令另有規定外,應由父母共同行使權利或負擔義務,父母之一方不能行使權利時,由他方行使,父母不能共同負擔義務時,由有能力者負擔之。(民法第1089條第1項、內政部87年11月23日台內地字第8712256號函)
(二)限制行為能力人出售土地與其母之法律行為
- 限制行為能力人將其土地出售與其母之法律行為,如已取得法定代理人(其父)允許,依民法第77條規定,地政機關可准予辦理移轉登記。(內政部65年1月8日台內地字第662602號函)
(三)父母離婚者
- 夫妻離婚者,對於未成年子女權利義務之行使或負擔,依協議由一方或雙方共同任之。(民法第1055條第1項、內政部87年5月28日台內地字第8782219號函)
- 未成年人之父母於離婚後協議由其母親為監護人,代理該未成年人與他人訂立移轉契約,申辦所有權移轉登記,地政機關應予受理。(內政部89年3月4日台內中地字第8903756號函)
四、特別代理人之選任
(一)未成年子女
- 父母之行為與未成年子女之利益相反,依法不得代理時,法院得依父母、未成年子女、主管機關、社會福利機構或其他利害關係人之聲請或依職權,為子女選任特別代理人。該「依法不得代理」包括民法第106條禁止自己代理及雙方代理之情形,及其他一切因利益衝突,法律上禁止代理之情形。(民法第1086條第2項、內政部97年8月11日內授中辦地字第0970049929號函)
(二)父或母與未成年子女同為繼承人
- 父或母與未成年子女同為繼承人,除遺產繼承登記為公同共有外,應依民法第1086條第2項規定選任特別代理人。(繼承登記法令補充規定第106點、內政部103年5月15日內授中辦地字第1036650879號令)
- 父或母與未成年子女申辦遺產協議分割時,有民法第106條禁止代理之情形,應依民法第1086條第2項規定辦理。(內政部97年8月11日內授中辦地字第0970049929號函)
- 父或母與未成年子女共同繼承不動產,其間協議遺產分割已依民法規定聲請法院選任特別代理人,毋庸再得親屬會議之允許。(內政部98年5月5日內授中辦地字第0980044339號函)
五、未成年外國人
(一)行為能力審查
- 外國人處分其在我國不動產,仍應審查其有無行為能力。(外國人在我國取得土地權利作業要點第8點第1項)
(二)外國人行為能力認定
- 人之行為能力依其本國法。外國人依其本國法無行為能力或僅有限制行為能力,而依中華民國法律有行為能力者,就其在中華民國之法律行為,視為有行為能力。(外國人在我國取得土地權利作業要點第8點第2項)
(三)未成年外國人處分不動產
- 未成年外國人處分其在我國不動產,應依民法規定,由法定代理人代為或代受意思表示,或應得法定代理人允許或承認。(外國人在我國取得土地權利作業要點第8點第3項)
五、未成年人贈與及受贈
(一)父母受贈未成年子女不動產
- 法定代理人代未成年子女與自己訂立贈與契約書,受贈未成年子女之不動產,有違民法第106條禁止自己代理之規定,應不予受理。(內政部81年6月19日台內地字第8187325號函)
(二)未成年人贈與不動產
- 父母代理未成年子女辦理不動產贈與登記,其一方因受民法第106條規定禁止自己代理致不能行使權利時,得由他方行使之。(內政部88年2月10日台內地字第8802864號函)
(三)未成年人受贈不動產
- 父或母贈與不動產予限制行為能力之未成年子女,如經法定代理人(贈與人)切結「本案贈與係無負擔,未成年子女(受贈人)乃純獲法律上之利益者」,得由其未成年子女以自己之名義為受贈之意思表示,毋須得其法定代理人之同意,亦無須由其法定代理人代為意思表示予以受理登記。(內政部92年4月9日內授中辦地字第0920004814號函)
- 無行為能力之未成年子女受贈父或母之不動產,於父母之另一方不能行使法定同意權時,倘經法定代理人(贈與人)切結其贈與係無負擔,無行為能力子女純獲法律上利益者,由贈與人代理受贈之無行為能力子女會同於契約書內簽名或蓋章後,登記機關得予受理登記。(內政部98年7月14日內授中辦地字第0980046530號函)
六、未成年人繼承
(一)繼承權之拋棄
- 繼承開始於民國74年6月4日以前:
- 無行為能力人拋棄繼承權應由其父母或監護人為其利益代為拋棄。限制行為能力人拋棄繼承權時,應徵得其父母或監護人之同意。監護人為受監護人之利益拋棄繼承權時,依民法第1101條後段規定,應徵得親屬會議之允許。但未成年之監護人為同居祖父母或禁治產人(民法修正後為受監護宣告之人)之監護人為父母者,其為受監護人之利益拋棄繼承權時,得免經親屬會議之同意。(修正前民法第1105條、第1101條)
- 繼承開始於民國74年6月5日(含)以後:
- (1)申請人持憑法院裁定未成年人、禁治產人(民法修正後為受監護宣告之人)拋棄書申辦繼承登記,無庸再依土地登記規則第39條規定由父母於申請書記明處分之事由。(內政部75年3月24日台內地字第394434號函)
- (2)未成年子女或受監護宣告之人其繼承權之拋棄經法院准予備查者,其父母或監護人免依土地登記規則第39條前2項規定(於登記申請書適當欄記明確為其利益處分並簽名或檢附法院許可之證明文件)辦理。(土地登記規則第39條)
(二)未成年人未繼承不動產
- 未繼承不動產之未成年子女,其法定代理人於代理其未成年子女申辦遺產分割繼承登記,仍需依土地登記規則第39條規定,於登記申請書適當欄或其他證明文件切結確為其未成年子女利益處分並簽名或蓋章。(內政部88年7月1日台內地字第8806855號函)
(三)選任特別代理人
- 父或母與未成年子女同為繼承人,除遺產繼承登記為公同共有外,應依民法第1086條第2項規定選任特別代理人。(繼承登記法令補充規定第106點、內政部103年5月15日內授中辦地字第1036650879號令)
(四)滿7歲而未滿18歲之繼承人
- 限制行為能力人檢附之繼承系統表及簽註切結免經法定代理人簽章同意。(內政部79年7月31日台內地字第812312號函)
(五)未滿7歲之繼承人
- 申辦繼承登記,繼承人為未滿7歲之未成年人,如申請書已由法定代理人代為意思表示並簽名或蓋章者,地政機關應予受理。(內政部89年1月26日台內中地字第8826651號函)
七、未成年人遺產分割協議
(一)代理多名未成年子女協議分割遺產
- 已拋棄繼承權或無繼承權之監護人代理多名未成年子女與其他繼承人協議分割遺產,似無違反民法第106條禁止自己代理及雙方代理之規定,惟是否確為未成年子女之利益,宜併予審酌並促請法定監護人盡善良管理人之注意義務。(內政部82年4月22日台內地字第8205103號函、89年9月18日台內中地字第8917481號函)
- 已拋棄繼承權之母代理其2名未成年子女間訂立遺產分割協議書,有違民法第106條禁止雙方代理之規定。(內政部83年12月5日台內地字第8314979號函)
(二)授權同是繼承人之兄弟姐妹申辦分割繼承
- 旅外僑民授權同是繼承人之兄弟姐妹申辦分割繼承登記,無民法第106條規定禁止雙方代理之適用。(內政部89年8月29日台內中地字第8916270號函)
(三)未成年人取得持分與應繼分之比例相同
- 未成年人或禁治產人(民法修正後為受監護宣告之人)之法定監護人為父母、祖父母,其與未成年人或禁治產人同為繼承人而協議分割遺產,縱分割後該未成年人或禁治產人取得持分與應繼分之比例相同時,仍應受民法第106條之限制。(內政部94年6月3日內授中辦地字第0940046842號函)
(四)選任特別代理人
- 父或母與未成年子女同為繼承人,除遺產繼承登記為公同共有外,應依民法第1086條第2項規定選任特別代理人。(繼承登記法令補充規定第106點、內政部103年5月15日內授中辦地字第1036650879號令)
- 父或母與未成年子女申辦遺產協議分割時,有民法第106條禁止代理之情形,應依民法第1086條第2項規定辦理。(內政部97年8月11日內授中辦地字第0970049929號函)
- 父或母與未成年子女共同繼承不動產,其間協議遺產分割已依民法規定聲請法院選任特別代理人,毋庸再得親屬會議之允許。(內政部98年5月5日內授中辦地字第0980044339號函)
八、未成年人不動產信託
(一)未成年人不動產信託於其母
- 未成年子女將其所有之不動產信託移轉於其母,因限於民法第106條禁止自己代理之規定,其父得依民法第1089條規定單獨行使法定代理權,會同受託人辦理信託登記。(內政部99年6月15日內授中辦地字第0990724588號函)
(二)不得為受託人
- 未成年人、受監護或輔助宣告之人及破產人,不得為受託人。(信託法第21條)
(三)不得為信託監察人
- 未成年人、受監護或輔助宣告之人及破產人,不得為信託監察人。(信託法第53條)
九、未成年人其他注意事項
(一)不動產預告登記予未成年人
- 土地所有權人將所有土地預告登記予其未成年子女,如其未成年子女已滿7歲,且為純獲法律上之利益,不生民法第106條雙方代理之問題。(內政部81年9月23日台內地字第8111740號函)
(二)不得為遺囑執行人
- 未成年人、受監護或輔助宣告之人不得為遺囑執行人。(民法第1210條)
(三)不得為遺囑見證人
- 遺囑見證人,不得為(1)未成年人、(2)受監護或輔助宣告之人、(3)繼承人及其配偶或其直系血親、(4)受遺贈人及其配偶或其直系血親、(5)為公證人或代行公證職務人之同居人助理人或受僱人,且應提出身分證明,供地政機關審查。(民法第1198條)
(四)送戶
- 有關日治時期戶籍登記漢字稱謂,送戶係指未成年人被送去他戶為養女或童養媳。
(五)未成年建物起造人
- 建物起造人為限制行為能力或無行為能力人者,無須檢附贈與稅款繳(免)納證明文件。(建物所有權第一次登記法令補充規定第19點)
(六)未成年人購置不動產以贈與論
- 財產之移轉具有下列各款情形之一者,以贈與論,依法課徵贈與稅:限制行為能力人或無行為能力人所購置之財產,視為法定代理人或監護人之贈與。但能證明支付之款項屬於購買人所有者,不在此限。(遺產及贈與稅法第5條第五點)