法院判決登記係指不動產權利經法院判決確定產權歸屬後,由權利人或義務人持憑該判決書及判決確定證明向該管登記機關申請不動產標示變更、所有權或他項權利登記之謂。為利登記機關審查人員及地政士先進辦理土地登記業務,本文試依民法及土地法等相關規定說明如下:
內容大綱
一、法院判決登記類型
法院判決登記類型簡述如下:
(一) 判決分割(08):因法院確定判決分割土地或建物辦理標示變更登記。
(二) 判決共有物分割(35):依法院確定判決所為之共有物分割登記。
(三) 判決回復所有權(61):依法院確定判決塗銷所有權回復原所有權之登記(亦即因法律行為不成立或當然、視為自始無效,經法院判決確定之回復所有權之登記)。
(四) 判決繼承(74):依法院確定判決所為之繼承登記。
(五) 判決移轉(80):依法院確定判決所為之所有權或他項權利移轉登記,其三大要件如下:
- 依法院確定判決所為之所有權或他項權利移轉登記。
- 判決移轉係包含判決買賣、判決贈與。
- 除法律行為不成立或當然、視為自始無效者外,移轉行為(包含解除權行使所為回復原狀)經法院判決確定之移轉登記。
(六) 判決設定(97):依法院確定判決所為之他項權利設定登記。
(七) 判決塗銷(AB):依法院確定判決所為之塗銷登記。
二、申請法院判決登記應備文件
(一)登記申請書
(二)登記清冊
(三)法院判決書及判決確定證明文件(正本及影本)
- 檢附法院判決書及判決確定證明文件正本及影本各1份。
- 最高法院判決書免附判決確定證明書,法院判決書記明不得上訴者亦免附判決確定證明書。
(四)申請人及代理人身分證明文件
(五)稅賦相關文件
(六)所有權狀或他項權利證明書(得免檢附)
- 1.登記原因證明文件為確定判決之登記,得免提出原所有權狀或他項權利證明書。(土地登記規則第35條)
- 2.法院判決登記案未檢附權利書狀者,由登記機關於登記完畢後公告註銷之。(土地登記規則第67條)
- 3.權利人依土地登記規則第27條第4款規定單獨申請之登記,如未會同申請之義務人於辦畢登記後仍存有權利範圍持分者,其未提出原核發之權利書狀應依同規則第67條規定辦理(內政部109年11月25日台內地字第1090266326號函):
- (1)鑑於同一土地權利之權利書狀,不容有兩張以上同時在社會上流通使用,以避免造成糾紛,故於辦理土地權利新登記時,對於未繳銷之權利書狀予以公告作廢
- (2)權利人依土地登記規則第27條第4款規定單獨申請之登記,如未會同申請之義務人於辦畢登記後仍存有權利範圍持分之情形,茲考量其未提出原核發之權利書狀所載權利範圍已與實際登記情形不符,恐有衍生糾紛之虞,且其權益尚不因權利書狀公告註銷而受有影響,爰登記機關仍應依同規則第67條第6款規定於登記完畢後公告註銷原核發之權利書狀,並通知未會同申請之義務人換發之。另申請登記之登記原因證明文件為依法與法院確定判決有同一效力者,如法院和解筆錄等,依土地登記規則第12條規定,亦得比照上開方式辦理。
(七)其他由中央地政機關規定應提出之證明文件
三、申請人、原因發生日期及登記費
(一) 申請人
- 1.原則:由權利人單獨申請
- (1)因法院、行政執行分署或公正第三人拍定、法院判決確定之登記,得由權利人單獨申請之。(土地登記規則第27條第4款)
- (2)依土地登記規則第27條第4款規定,得由權利人單獨申請登記者,當事人(義務人或原登記名義人)得免親自到場。(土地登記規則第41條)
- (3)土地登記規則第141條第1項第1款所稱「依法院確定判決申請移轉登記之權利人」包括訴訟上和解、調解成立之人。(內政部82年7月14日台內地字第8208734號函)
- (4)持憑法院判決單獨申辦登記之權利人,係指判決主文諭知勝訴之當事人。(內政部88年9月10日台內中地字第8809530號函)
- (5)法院確定判決第三人之不動產應移轉或設定於債權人,該債權人應繳納各項稅費後申請登記。(內政部73年9月25日台內地字第261148號函)
- 2.例外:義務人取得執行名義後單獨申請
- 依法院確定判決取得土地權利,權利人怠於申辦登記,義務人單獨提出申請時,應另行取得執行名義。(內政部75年12月4日台內地字第461736號函)
- 3.例外:義務人單獨申請或權利人代位申請
- 登記原因證明文件為法院確定判決書,其主文載明應由義務人先行辦理登記,而怠於辦理者,得由權利人代位申請之。(土地登記規則第30條第1款)
(二) 原因發生日期
- 申請土地權利變更登記,應於權利變更之日起一個月內為之;法院判決登記之權利變更之日為法院判決確定之日(土地登記規則第33條),亦指法院判決登記案之原因發生日期。
(三) 登記費
- 1.原則:按申報地價千分之一繳納登記費
- 聲請為土地權利變更登記,應由權利人按申報地價或權利價值千分之一繳納登記費。聲請他項權利內容變更登記,除權利價值增加部分,依前項繳納登記費外,免納登記費。(土地法第76條)
- 2.例外:判決(和解、調解) 回復所有權登記免納登記費
- (1)主旨:持憑法院和解筆錄確認買賣契約無效,申請回復所有權登記,免納登記費(內政部90年1月16日台內中地字第9080224號函)
- (2)依本規則登記之土地權利,因權利之拋棄、混同、終止、存續期間屆滿、債務清償、撤銷權之行使或法院之確定判決等,致權利消滅時,應申請塗銷登記。(土地登記規則第143條第1項)
- (3)塗銷登記免繳納登記費。(土地法第78條第4款)
- (4)本案申請人持憑法院和解筆錄確認買賣契約無效,申請回復所有權登記,即該所有權之權利變更登記自始不存在所為之塗銷,並同時回復原有權利狀態之登記,非屬所有權之移轉登記,應依上開規定申請塗銷登記,並依土地法第78條第4款規定免繳納登記費。(內政部90年1月16日台內中地字第9080224號函)
四、稅賦申報
(一) 判決回復所有權
- 1.免申報土地增值稅
- 經法院判決該土地共有權原以買賣為原因所為之所有權移轉登記應予塗銷並回復共有權登記,當事人間尚無土地所有權移轉,無需辦理土地現值申報及核課土地增值稅。(財政部70年5月29日台財稅第34363號函)
- 2.免申報契稅
- (1)不動產之買賣、承典、交換、贈與、分割或因占有而取得所有權者,均應申報繳納契稅(契稅條例第2條前段)。判決回復所有權係指因法律行為不成立或當然、視為自始無效,經法院判決確定之回復所有權之登記,非屬契稅條例第2條規定之範圍。
- (2)移轉登記後依法院調解筆錄辦竣塗銷登記回復原狀,非所有權之移轉,應不課徵契稅。(財政部75年3月10日台財稅第7522037號函)
- 3.免查欠地價稅、房屋稅
- (1)欠繳土地稅之土地,在欠稅未繳清前,不得辦理移轉登記或設定典權。(土地稅法第51條第1項)
- (2)欠繳房屋稅之房屋,在欠稅未繳清前,不得辦理移轉登記或設定典權登記。(房屋稅條例第22條第1項)
- (3)判決回復所有權係指因法律行為不成立或當然、視為自始無效,經法院判決確定之回復所有權之登記,屬塗銷登記,當事人間尚無土地所有權移轉,故毋須查欠地價稅、房屋稅。
- 4.免納印花稅
- (1)「典賣、讓受及分割不動產契據」為印花稅課徵範圍:指設定典權及買賣、交換、贈與、分割不動產所立向主管機關申請物權登記之契據。(印花稅法第5條第5款)
- (2)持法院民事判決及判決確定證明書辦理不動產移轉登記,該項憑證非經雙方當事人之意思表示一致而書立,尚不具契約性質,非屬印花稅法規定之課徵範圍,免納印花稅。
- (3)法院作成之和解筆錄、調解筆錄或各區公所調解委員會之調解書,係基於雙方當事人達成協議而書立,屬具有契約性質之憑據,持憑向地政機關辦理不動產移轉登記,仍應按憑證金額或不動產現值1‰繳納或貼足印花稅票。
(二) 判決移轉
1.終止借名登記
- (1)申報土地增值稅
- ①已規定地價之土地,於土地所有權移轉時,應按其土地漲價總數額徵收土地增值稅。但因繼承而移轉之土地,各級政府出售或依法贈與之公有土地,及受贈之私有土地,免徵土地增值稅。(土地稅法第28條)
- ②終止借名登記,出名人辦理所有權移轉予借名人,符合課徵土地增值稅要件,故辦理土地移轉登記前應先申報土地增值稅。
- (2)免申報契稅
- 經法院判決確定或調解、和解成立,終止借名登記之不動產返還移轉案件,非屬契稅條例第2條課徵範圍,無須申報課徵契稅。(新北市政府稅捐稽徵處107年1月19日新北稅房字第1073013925號函參照)
- (3)查欠地價稅、房屋稅
- 終止借名登記係由出名人辦理所有權移轉予借名人,故須查欠地價稅、房屋稅。
- (4)免納印花稅
- 持法院民事判決及判決確定證明書辦理不動產移轉登記,該項憑證非經雙方當事人之意思表示一致而書立,尚不具契約性質,非屬印花稅法規定之課徵範圍,免納印花稅。
2.解除買賣契約
- (1)申報土地增值稅
- 申請人就已辦竣所有權買賣移轉登記之土地及建物,因解除買賣契約申請回復所有權,不論係法院判決、和解,或鄉鎮市調解委員調解,應辦理所有權移轉登記,並課徵土地增值稅,但無需課徵契稅。(內政部95年7月20日內授中辦地字第0950048420號函)
- ①雙方解除買賣契約,依民法第259條規定及最高法院28年上字第2113號判例,買方自負有將該物權移轉於賣方以回復原狀之義務,其土地產權回復原狀之方法,案經函准法務部94年4月7日法律決字第0940002426號函示,該登記依土地法第72條規定,應屬所有權移轉之變更登記。從而,申請人自應依其所檢附之法院確定判決、或經法院核定之鄉鎮市調解委員會調解、和解筆錄等證明文件,分別以「判決移轉」、「調解移轉」或「和解移轉」為登記原因申辦之。
- ②申請人就已辦竣所有權買賣移轉登記之土地,因契約解除所為返還給付物之所有權移轉行為,依本部94年5月9日內授中辦地字第0940044433號函規定,應辦理所有權移轉登記。既屬土地所有權之移轉,除符合法定減免或不課徵要件者外,仍應課徵土地增值稅。
- ③已辦竣所有權買賣移轉登記之建物,因契約解除所為返還給付物之所有權移轉行為,非屬契稅條例第2條所訂6項契稅課稅原因之範圍者,尚無課徵契稅問題。
- 申請人就已辦竣所有權買賣移轉登記之土地及建物,因解除買賣契約申請回復所有權,不論係法院判決、和解,或鄉鎮市調解委員調解,應辦理所有權移轉登記,並課徵土地增值稅,但無需課徵契稅。(內政部95年7月20日內授中辦地字第0950048420號函)
- (2)免申報契稅
- ①同前開函示:內政部95年7月20日內授中辦地字第0950048420號函。
- ②已辦竣所有權買賣移轉登記之建物,因契約解除所為返還給付物之所有權移轉行為,申請人依其所檢附相關證明文件,分別以「判決移轉」、「調解移轉」或「和解移轉」為登記原因申辦之案件,因非屬契稅條例第2條規定:「買賣、承典、交換、贈與、分割或因占有而取得所有權」等6項契稅課稅原因之範圍者,尚無課徵契稅問題。至於雙方合意解除契約而為返還給付物之案件,雖其登記原因歸類為「買賣」究與上述一般買賣有別,如經稽徵機關查明確屬因契約解除所為返還給付物之所有權移轉行為者,基於公平合理考量,應准予比照認定其非屬契稅課徵範圍。(財政部96年5月8日台財稅字第09604527040號函)
- (3)查欠地價稅、房屋稅
- 解除買賣契約係屬所有權移轉,故須查欠地價稅、房屋稅。
- (4)免納印花稅
- ①持法院民事判決及判決確定證明書辦理不動產移轉登記,該項憑證非經雙方當事人之意思表示一致而書立,尚不具契約性質,非屬印花稅法規定之課徵範圍,免納印花稅。
- ②辦竣買賣所有權移轉登記之不動產,事後雙方合意解除契約(以判決移轉、和解移轉及調解移轉為原因),因係將不動產返還原所有權人,非印花稅法第5條第5款規定印花稅課徵範圍。(臺北市稅捐稽徵處101年1月12日北市稽機甲字第10135020900號函參照)
(三) 判決共有物分割
- 1.土地價值無差額者免申報土地增值稅
- 共有土地分割,或兩宗以上所有權人不相同之土地合併,各共有人分割、合併前後應有部分價值相差在公告土地現值1平方公尺單價以下,依規定得免申報移轉現值之案件,准免依土地稅法第51條第1項規定辦理查欠,得逕向地政機關辦理登記。(財政部97年8月18日台財稅字第09700314600號函、92年1月14日台財稅字第0910456670號令)
- 2.申報契稅
- (1)不動產之買賣、承典、交換、贈與、分割或因占有而取得所有權者,均應申報繳納契稅(契稅條例第2條前段)。
- (2)共有建物辦理分割,其分割契稅應由分割人估價立契,申報納稅。(契稅條例第8條)
- 3.土地價值無差額者免查欠地價稅
- 共有土地分割,或兩宗以上所有權人不相同之土地合併,各共有人分割、合併前後應有部分價值相差在公告土地現值1平方公尺單價以下,依規定得免申報移轉現值之案件,准免依土地稅法第51條第1項規定辦理查欠,得逕向地政機關辦理登記。(財政部97年8月18日台財稅字第09700314600號函、92年1月14日台財稅字第0910456670號令)
- 4.查欠房屋稅
- 判決共有物分割登記係共有建物辦理所有權分割移轉,須查欠房屋稅。
- 5.免納印花稅
- 持法院民事判決及判決確定證明書辦理不動產移轉登記,該項憑證非經雙方當事人之意思表示一致而書立,尚不具契約性質,非屬印花稅法規定之課徵範圍,免納印花稅。
- 6.免課徵贈與稅
- (1)判決共有物分割案件,稅捐機關毋須於土地增值稅或契稅繳款書註記「另有贈與稅」字樣;為加強為民服務,類此判決共有物分割登記案附地方稅繳款書如仍載有「另有贈與稅」字樣,宜透過地政與稅捐稽徵機關橫向聯繫機制等方式協助民眾處理。(內政部112年3月14日台內地字第1120108497號函)
- (2)法院判決分割不動產,未判令當事人間須以金錢互為補償者,依本部70年10月6日台財稅第38460號函釋,應免課徵贈與稅;至就原物分配併判金錢補償者,依說明二所述,亦尚不生贈與稅問題。依此,有關判決分割不動產申報土地增值(契)稅案件,地方稅稽徵機關毋須於核發之繳款書上註記「另有贈與稅」字樣。(財政部112年3月7日台財稅字第11100710660號函)
- 7.未繳清遺產稅註記
- 於申辦判決共有物分割登記,共有人為未繳清遺產稅之納稅義務人,且係按繼承人之應繼分判決分割為持分所有,未繳清遺產稅之納稅義務人(再轉繼承人)公同共有土地部分之價值並未因該判決而減少,且地政機關將仍依財政部88年函(按本部88年12月2日台《88》內地字第8814343號函)規定維持管制,即再轉繼承人仍維持公同共有並於登記簿轉載註記『未繳清遺產稅,不得繕發所有權狀』管制,他共有人得依判決結果各取得其持分範圍。(內政部102年6月6日台內地字第1020207563號函)
(四) 判決繼承
- 1. 申報遺產稅
- (1)地政機關及其他政府機關,或公私事業辦理遺產或贈與財產之產權移轉登記時,應通知當事人檢附稽徵機關核發之稅款繳清證明書,或核定免稅證明書或不計入遺產總額證明書或不計入贈與總額證明書,或同意移轉證明書之副本;其不能繳附者,不得逕為移轉登記。(遺產及贈與稅法第42條)
- (2)發生於民國38年6月14日前之繼承案件,申辦繼承登記免檢附遺產及贈與稅法第42條規定之文件,惟應查無欠繳土地稅後,再據以辦理。(內政部83年3月10日台內地字第8303099號函、84年7月14日台內地字第8410215號函)
- 2. 查欠地價稅、房屋稅
- (1)欠繳土地稅之土地,在欠稅未繳清前,不得辦理移轉登記或設定典權。(土地稅法第51條第1項)
- (2)欠繳房屋稅之房屋,在欠稅未繳清前,不得辦理移轉登記或設定典權登記。(房屋稅條例第22條第1項)
- 3. 免納印花稅
- 持法院民事判決及判決確定證明書辦理不動產移轉登記,該項憑證非經雙方當事人之意思表示一致而書立,尚不具契約性質,非屬印花稅法規定之課徵範圍,免納印花稅。
(五)其他規定
- 1.法院確定判決第三人之不動產應移轉或設定於債權人,該債權人應繳納各項稅費後申請登記。(內政部73年9月25日台內地字第261148號函)
- (1)基於確定判決,或依民事訴訟法成立之和解或調解,第三人應移轉或設定不動產物權於債務人者,執行法院得因債權人之聲請,以債務人之費用,通知登記機關登記為債務人所有後執行之,強制執行法第116條第2項定有明文。又本條所稱債務人之費用,除辦理登記所必須之費用外,尚包括債務人應負擔之稅捐在內。
- (2)登記機關應於債權人繳納登記有關稅費及債務人所應負擔之稅捐後,辦理所有權移轉及查封登記。
五、登記機關審查範圍
(一) 法院判決是否得當非登記機關審查範圍
- 1.法院依無效之契約為裁判之依據,非登記機關審查之範圍(行政院56年4月1日台56內字第2359號令):
- (1)本案為法院判決移轉登記,其據以判決之買賣契約係訂立在出賣人死亡之後,此項契約之法律行為,登記機關審查結果認有瑕疵,是否仍有適用土地登記規則第18條後段及第26條規定准予辦理土地所有權移轉登記,抑應予以駁回一節?
- (2)按法院依無效之契約為裁判之依據,依民事訴訟法第222條第1項規定非當然無效,僅得依有法律上之瑕疵或權利能力已消滅之事實為上訴或再審之理由,或另案訴請解決此項裁判之當否,非屬地政機關依土地法第75條規定審查之範圍,從而本案申請土地所有權移轉登記,縱有法律上之瑕疵,基於上開理由,地政機關似應准予辦理登記。
- 2. 法院依無效之契約為裁判之依據非當然無效,亦非地政機關審查範圍(內政部69年7月17日台內密創地字第1501號函):
- (1)法院依無效之契約為裁判之依據,非登記機關審查之範圍(行政院56年4月1日台56內字第2359號令)
- (2)申請停止他人不動產物權移轉登記,應循司法程序訴請法院裁判,經法院囑託辦理查封登記假扣押登記或假處分登記後,始得為之。(內政部47年10月28日台內地字第19180號函)
- (3)本案申請人持憑法院確定判決書,依土地登記規則第27條規定,單獨申辦產權移轉登記,雖經舉證人指稱義務人早於光復前死亡,與判決書上記載係民國60年5月15日買賣等事實不符,但國有財產局台灣北區辦事處並未循司法程序訴請法院裁判,並經法院囑託辦理查封登記,自應依上開院令旨意辦理。
- 3.法院之確定判決是否得當,非地政機關審查範圍(內政部70年9月26日台內地字第44965號函)
(二) 和解(調解)合併、分割及共有物分割登記,登記機關仍應依有關法規審查
- 1.持憑法院和解筆錄申辦合併、分割及共有物分割登記,登記機關仍應依有關法規審查之(內政部90年5月2日台內中地字第9006983號函):
- (1)按訴訟之和解,除有無效或得撤銷之原因,當事人得請求法院繼續審判外,與確定判決有同一效力,民事訴訟法第380條第1項、第2項定有明文。來函所詢持憑法院和解筆錄申辦合併、分割及共有物分割登記一節,參酌行政法院82年判字第364號判決意旨,宜由主管機關依有關法規自行認定之。
- (2)查判決為法院對於訴訟事件所為之公法的意思表示,調解或和解,為當事人就訴訟上之爭執互相讓步而成立之合意,其本質並非相同。故形成判決所生之形成力,無由當事人以調解或和解之方式代之,從而在調解或訴訟上和解分割共有不動產者,僅生協議分割之效力,非經辦妥分割登記,不生喪失共有權,及取得單獨所有權之效力。又和解屬法律行為之一種,如其內容違反強制或禁止之規定者,依民法第71條前段之規定,仍屬無效(參照最高法院58年臺上字第1502號暨55年臺上字第2745號判例)
- (3)行政法院82年度判字第364號裁判要旨:「法院之判決是否得當,登記機關固無權審查,但地政機關就登記事項既有實質審查之權,苟審查結果,認為確定判決不適於登記,仍非不得命申請人補正。
- (4)司法院81年3月5日秘台廳(一)字第02500號函釋略以:「法院因被告應履行買賣契約而命其辦理不動產所有權移轉登記之判決,其效力不及於該判決當事人以外之第三人及訴訟標的以外之法律關係」。故依民事訴訟法第401條規定,確定判決之效力僅及於當事人及當事人之繼受人,亦即民事確定判決僅有確定當事人或其繼受人間之私權糾紛效力而已。因此當事人持法院之確定判決申請辦理土地登記,登記機關依法審查,就受確定判決之當事人或其繼受人間之民事上之私權糾紛,雖無審查之權限,應依照確定判決意旨而為登記,但除了當事人或其繼受人間之民事上之私權糾紛之外,其他有關登記機關在行政上應依法審查之事項,並非即可不為審查或不能審查。
(三) 判決書得僅以土地法第34-1條同意出賣之共有人為被告
- 主旨:依土地法第34條之1規定處分土地經訴請法院判決移轉,僅以同意出賣之共有人為被告者,仍應予受理。
- 內容:本案部分共有人依土地法第34條之1第1項規定處分共有土地,承買人依法院確定判決申請所有權移轉登記,雖該法院判決書所載僅以同意出賣之部分共有人為被告,其登記之申請,登記機關應予受理。(內政部82年9月2日台內地字第8210955號函)
(四) 須審查法院判決之被告是否為登記名義人
- 主旨:法院判決之被告或其管理人與登記簿所載不符者,原告持憑法院確定判決書申辦土地所有權移轉登記,登記機關仍應依法審查。
- 內容:申請人持憑法院確定判決書申辦土地所有權移轉登記,登記機關仍應本於職權審查該不動產之登記名義人是否為該判決之被告,祭祀公業之管理人是否相符等事項後,以為登記之准駁。(內政部86年2月22日台內地字第8601820號函)
(五) 須審查判決書之被告姓名及不動產標的
- 申請人持憑法院判決確定證明書申辦土地、建物判決移轉登記,如經查明法院確定判決書上所載被告之姓名及不動產標的與登記簿記載相符,登記機關得無需再審查被告之住址是否與登記簿記載相符。(內政部93年6月28日內授中辦地字第0930724554號函)
(六) 得形式審查外國法院之確認判決
- 對於外國法院之確認判決,地政機關得為形式之審查,如有爭執,利害關係人得訴請法院確認。(內政部88年3月12日台內地字第8803504號函)
(七)其他審查範圍
- 1.地政機關不得依據刑事判決逕辦塗銷登記。(行政院秘書處46年6月5日台內字第3038號函)
- →經台灣省嘉義地方法院判決該地主、承租人共同以詐欺方法妨害關於耕地之徵收放領各處有期徒刑三月在案,但地政機關尚難依據該項有罪判決逕予辦理塗銷登記。惟該地主與承租人間就上開耕地所為買賣,如確屬通謀而為之虛偽意思表示,依照民法第87條第1項前段規定應歸無效,該管機關即得以該地主、承租人為共同被告訴求塗銷登記,俟取得執行名義後,予以塗銷登記并再依法辦理徵收放領。
- 2.法院判決確定互負對待給付之當事人給付遲延,在未經法院囑託辦理查封等登記前,可受理移轉登記。(內政部69年12月19日台內地字第71840號函)
- →本案周ΟΟ等所有土地及其上建物,既經法院判決確定,應於施ΟΟ為對待給付一千萬元之同時交付與施君,茲施君已提出對待給付之證明,依上開規定,自得由其單獨申請移轉登記。至當事人所主張之遲延給付責任,應由其訴請法院審理。在未經法院囑託辦理查封登記前,依土地登記規則第61條第2項規定,不得停止登記之進行。
- 3. 申請人於公寓大廈管理條例公布施行後,持同條例公布施行前之法院判決,申辦土地或建物所有權移轉登記,仍應受公寓大廈管理條例第4條第2項規定之限制。(內政部87年10月13日台內地字第8796600號函)
六、不動產標的有限制登記
(一) 不動產標的有查封登記
- 1.土地經辦理查封、假扣押、假處分、暫時處分、破產登記或因法院裁定而為清算登記後,未為塗銷前,登記機關應停止與其權利有關之新登記。但有下列情形之一為登記者,不在此限(土地登記規則第141條):
- (1)徵收、區段徵收或照價收買。
- (2)依法院確定判決申請移轉、設定或塗銷登記之權利人為原假處分登記之債權人,並檢具法院民事執行處或行政執行分署核發查無其他債權人併案查封或調卷拍賣之證明書件。
- (3)公同共有繼承。
- (4)其他無礙禁止處分之登記。
- ※小編提醒:不動產上有查封、假扣押、假處分登記等,於辦理法院判決登記時,登記作業實務如下:
- ①法院判決確定前已有查封登記:該法院判決有無妨礙該查封登記,應已受有法院職權考量,故登記機關僅須將該查封事項轉載於被查封人分割後取得之不動產上(或判決移轉後取得不動產者),而無須審核該轉載是否有礙執行效果,並於登記完畢後通知原囑託法院。
- ②法院判決確定後始查封登記:該判決結果是否有礙執行之效果,尚非登記機關所能審認,故應由登記機關先行函詢原囑託法院後始得辦理。
- 2.土地登記規則第141條第1項第1款所稱「依法院確定判決申請移轉登記之權利人」包括訴訟上和解、調解成立之人。(內政部82年7月14日台內地字第8208734號函)
- 3.原查封登記之債權人在查封登記未塗銷前持憑法院確定判決申請塗銷更名登記及辦理移轉登記,如已檢附「無調卷拍賣證明」應予受理。(內政部76年4月22日台內地字第494104號函)
- 4.假扣押之債權人與就假扣押之標的物取得終局判決之執行名義人係同一人者,對假扣押之執行效果自無妨礙,得檢附無其他債權人併案查封或調卷拍賣之證明書件,依土地登記規則第141條第1項第4款規定辦理。(內政部86年7月2日台內地字第8606368號函)
- 5.假處分之債權人與就假處分之標的物取得終局判決之執行名義係同一人者,得檢附無其他債權人併案查封或調卷拍賣之證明書件申辦登記。(內政部89年9月14日台內中地字第8917622號函)
- 6.法院判決塗銷登記確定者,登記機關得據以辦理,惟仍應受土地登記規則第141條規定之限制。(內政部73年7月19日台內地字第244171號函)
- →本件土地及建物登記簿上所載之所有權人為蘇金○,查封登記之債權人為郭○○;而高雄地方法院民事確定判決之原告為王○○(即郭○○之夫)及陳○○,判決內容為塗銷蘇金○就本件不動產所為之所有權移轉登記,回復為蘇鬧○(即蘇○○之父)所有。上開查封登記之債權人與判決之原告顯非同一權利主體,核與土地登記規則第141條但書各款規定不合,自應由原查封登記之債權人郭○○先行聲請法院囑託塗銷查封登記後,始得辦理塗銷蘇金○之所有權移轉登記,回復為蘇鬧○所有。又債權人王○○及郭○○如欲限制蘇鬧○就本件土地建物之處分,自應再向法院聲請查封或假扣押或假處分之登記。
(二) 不動產標的有禁止所有權移轉之限制登記
- 政府因實施土地重劃、區段徵收及依其他法律規定,公告禁止所有權移轉、變更、分割及設定負擔之土地,登記機關應於禁止期間內,停止受理該地區有關登記案件之申請。但因繼承、強制執行、徵收、法院判決確定或其他非因法律行為,於登記前已取得不動產物權而申請登記者,不在此限。(土地登記規則第70條)
(三) 不動產標的有預告登記
- 預告登記,對於因徵收、法院判決或強制執行而為新登記,無排除之效力。(土地法第79條之1第3項)
- 查土地法第79條之1第3項規定,預告登記對於因法院判決而為新登記,無排除之效力。故不動產標的有預告登記,無法阻擋法院判決登記,惟該預告登記事項應轉載於原登記名義人判決共有物分割後取得之不動產上(或判決移轉後取得不動產者)。
七、形成判決、給付判決、確認判決
(一) 形成判決
- 1.定義及效力
- (1)基於形成之訴之聲明,於法院判決確定後,可直接使法律關係發生取得、喪失或變更效果者,謂之形成判決,例如共有物分割判決。
- (2)形成判決具形成力,於判決確定後即生效力。
- (3)原則上分割共有物判決係形成判決,判決確定時即生效力,惟倘該判決主文記明「命兩造就分割結果應協同辦理分割登記」者,則屬給付判決性質,須判決登記完畢,始生效力。
- 2.不動產共有人之一人或數人訴請分割共有物,經法院判准為原物分割確定者,當事人之任何一造,均得依該確定判決單獨為全體共有人申請分割登記,毋待法院另行判命對造協同辦理分割登記,如訴請判命對造協同辦理分割登記,則欠缺權利保護要件。(最⾼法院80年台上字第1955號判例)
- 3.民法第759條規定及土地登記規則第70條但書所稱「法院判決」,係指形成判決。(最高法院43年台上字第1016號判例、內政部72年1月13日台內地字第18345號函、79年12月7日台內地字第849555號函)
- (1)因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為,於登記前已取得不動產物權者,應經登記,始得處分其物權。(民法第759條)
- (2)政府因實施土地重劃、區段徵收及依其他法律規定,公告禁止所有權移轉、變更、分割及設定負擔之土地,登記機關應於禁止期間內,停止受理該地區有關登記案件之申請。但因繼承、強制執行、徵收、法院判決確定或其他非因法律行為,於登記前已取得不動產物權而申請登記者,不在此限。(土地登記規則第70條)
(二) 給付判決
- 1.定義及效力
- (1)基於給付之訴之聲明,於法院判決確定後,可使原告具備請求被告為一定給付或為一定意思表示之權利者,謂之給付判決,例如損害賠償判決、請求返還借款等。
- (2)給付判決具執行力、既判力,惟不具形成力。
- (3)給付判決,核與民法第759條規定取得不動產物權之法院判決有間,並無物權之效力。
- (4)本件陳○在、陳○勝君二人依買賣關係取得兩筆土地所有權移轉登記之確定判決,係屬給付判決,核與民法第759條規定取得不動產物權之法院判決有間,並無物權之效力;從而,另案申請人陳○雄君申請持分買賣移轉登記案(含抵押權塗銷)既收件在先,自應依土地登記規則第61條規定辦理。(內政部72年1月13日台內地字第134661號函)
- →登記,應依各類案件分別訂定處理期限,並依收件號數之次序或處理期限為之。其為分組辦理者亦同。除法令另有規定外,同一宗土地之權利登記,其收件號數在後之土地,不得提前登記。登記程序開始後,除法律或本規則另有規定外,不得停止登記之進行。(土地登記規則第61條)
- (5)返還價金之判決不得據以申請不動產所有權移轉登記。(內政部77年5月10日台內地字第590903號函)
- →查契約解除,雙方互負回復原狀之義務,民法第259條定有明文,此項互負之義務,依同法第261條準用第264條之規定,於他方未為對待給付前,得拒絕自己之給付。又命原告為對待給付之判決,性質上僅限制原告請求被告給付所附加之條件,亦即債權人開始強制執行之要件,並非獨立之訴訟標的,尚無既判力,亦無執行力。本件台灣台北地方法院民事判決之訴訟標的係返還價金之請求權而非移轉不動產所有權之請求權。本案原告依此確定判決單獨申請不動產所有權移轉登記,揆諸上開說明,因其尚無既判力,亦無執行力,應另行取得執行名義始得辦理。
- 2.法院兩次給付判決效力同等,應依收件之先後辦理登記。(內政部70年4月27日台內地字第18345號函) 3.法院判決確定互負對待給付之當事人給付遲延,在未經法院囑託辦理查封等登記前,可受理移轉登記。(內政部69年12月19日台內地字第71840號函)
(三) 確認判決
- 1.定義及效力
- (1)基於確認之訴之聲明,於法院判決確定後可確認當事人間法律關係成立或不成立、確認證書真偽、或確認其他必要事項者,謂之確認判決,例如確認親子關係存在之判決或確認遺囑真偽之判決。
- (2)所有以原告之訴為無理由而駁回原告之訴之判決,均屬確認判決,生確認原告主張權利不存在之既判力。
- (3)確認判決不具執行力。
- 2.確認判決不具執行力
- (1)確定之本案終局判決有執行力者,以給付判決為限,若確認判決則雖為確認請求權存在之判決,亦無執行力。(最⾼法院26年渝抗字第51號判例)
- (2)確認判決不得作為執行名義。(司法院74年8月1日秘臺廳(一)字第1546號函、更正登記法令補充規定第10點)
- 3.對於外國法院之確認判決,地政機關得為形式之審查,如有爭執,利害關係人得訴請法院確認。(內政部88年3月12日台內地字第8803504號函)
八、法院判決效力
(一) 形成、給付、確認判決之效力
- 詳如本文「七、形成判決、給付判決、確認判決」所述。
(二) 判決主文始有既判力
- 判決主文所判斷之訴訟標的始有既判力,若屬判決理由中之判斷,除民事訴訟法第400條第2項所定情形外,難認其有既判力。(內政部79年7月11日台內地字第816948號函、87年6月3日台內地字第8705586號函)
(三) 善意第三人
- 確定判決效力不及於當事人之繼受人以外之第三人。此項規定於訴訟上之和解,亦適用之。(內政部78年7月27日台內地字第726134號函、80年6月27日台內地字第940082號函)
- 法院判決塗銷所有權登記,如不動產已移轉登記與第三人,登記機關無從辦理。(內政部73年1月30日台內地字第209027號函)
- 違法登記雖經行政法院判決撤銷確定,惟第三人因信賴該登記而取得之土地權利,除另經當事人訴請判決塗銷,回復未為移轉或設定登記前之狀態外,登記機關未便逕行塗銷原違法登記。(內政部78年6月15日台內地字第712223號函)
(四) 被告之繼承人
- 原告勝訴之確定判決仍有拘束被告之繼承人移轉登記之效力。(內政部68年5月4日台內地字第16579號函)
(五) 原確定判決廢棄
- 1.行政法院所為確定判決,於未依再審程序予以廢棄變更前,其效力仍屬存在。(內政部88年11月8日台內中地字第8819526號函)
- 2.依確定判決已登記完畢者,縱經再審判決廢棄原確定判決,應另取得回復權利之判決,再行請求執行。(內政部77年5月7日台內地字第594318號函)
- →本件抵押權既經王○○依據法院確定判決申請塗銷登記完畢,則原確定判決之執行程序業已終結,林○○再依據廢棄原確定判決之再審判決申請回復抵押權登記,依照上開說明,應依一般訴訟程序另行取得執行名義。
(六) 兩次判決之收件先後順序
- 法院兩次給付判決效力同等,應依收件之先後辦理登記。(內政部70年4月27日台內地字第18345號函)
- 同一標的物經法院先後判決與2名不同之原告,應依收件之先後處理登記。(內政部70年9月24日台內地字第35929號函)
九、法院判決涉優先購買權通知
法院於命被告應履行買賣契約義務,辦理所有權移轉登記予原告之判決主文與內容,倘未提及優先購買權人已放棄其優先權,而系爭不動產之買賣,依法涉及優先購買權情事者,權利人持憑該判決依土地登記規則第27條第4款規定,單獨申辦所有權移轉登記時,仍應依土地登記規則第97條規定辦理。至於出賣人如未依法通知優先購買權人,得由權利人代為通知。又權利人依土地登記規則第102條規定,單獨申辦承買土地所有權移轉登記時亦同。(內政部81年3月26日台內地字第8172206號函)
十、時效抗辯權(消滅時效)
(一) 時效抗辯(消滅時效)
- 1. 時效抗辯係指因時間經過而產生一定法律效果之抗辯理由,亦稱為消滅時效抗辯或消滅時效。
- 2.消滅時效係指於一定期間內繼續行使或不行使權利,而發生取得權利或請求權減損效力之制度。
- 3.立法理由:權利經一定期間不行使,為確保交易的安全,維持社會秩序,若仍使該權利永久存在,將有礙社會經濟的發展。
- 4.消滅時效目的
- (1)消滅債權。
- (2)保護債務人,避免因時日久遠,舉證困難,蒙受不利益。
- (3)讓自己權利睡著者,不值得保護。
- (4)簡化法律關係,減輕法院負擔,降低交易成本。
- 5.消滅時效規定
- (1)請求權,因15年間不行使而消滅。但法律所定期間較短者,依其規定。(民法第125條)
- (2)利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他一年或不及一年之定期給付債權,其各期給付請求權,因5年間不行使而消滅。(民法第126條)
- (3)旅店、飲食店及娛樂場之住宿費、飲食費、座費、消費物之代價及其墊款…等各款請求權,因2年間不行使而消滅。(民法第127條)
(二) 義務人時效抗辯權
- 權利人依法院確定判決等文件申辦土地所有權移轉登記,義務人有時效之抗辯權。(內政部81年12月4日台內地字第8114492號函、87年9月4日台內地字第8793374號函)
- 持憑已完成消滅時效之判決書申辦登記,如登記義務人未為拒絕移轉之抗辯者,應准予辦理。(內政部59年6月10日台內地字第368397號函)
- 時效抗辯應由當事人自行主張,地政機關無須要求未為抗辯之文件。(內政部76年10月14日台內地字第542247號函)
十一、對待給付(對價、補償、賠償、法院提存)
(一) 法院提存書所載提存金額低於執行名義判決所命對待給付之金額,提存書難謂係對待給付證明書。(內政部72年10月18日台內地字第187897號函)
- →強制執行法第130條第2項所謂「法院就已為對待給付,予以證明書」者,係指依執行名義判決所命對待給付之本旨已為給付之證明書而言。故如法院提存書所載提存之金額,低於執行名義判決所命對待給付之金額,則該提存書尚難謂係該條所定之證明書,從而地政機關自不能依該條所定,視為已為意思表示,而為所有權移轉登記。
(二) 法院確定判決如屬不附對待給付而單純命債務人為意思表示者,得由權利人單獨申辦登記,無須檢附支付價金證明及契約書。(內政部80年12月6日台內地字第8073685號函)
(三) 法院兩次給付判決效力同等,應依收件之先後辦理登記。(內政部70年4月27日台內地字第18345號函)
(四) 法院判決確定互負對待給付之當事人給付遲延,在未經法院囑託辦理查封等登記前,可受理移轉登記。(內政部69年12月19日台內地字第71840號函)
十二、各類法院判決登記原因及註記事項
有關法院判決登記之登記原因、代碼及登記注意事項,本文試依內政部頒訂之登記原因標準用語及土地登記複丈地價地用電腦作業系統WEB版登記作業手冊等規定,分述如下:
(一) 判決分割(08)
- 1.定義
- 因法院確定判決分割土地或建物辦理標示變更登記。
- 2.登記注意事項
- (1)土地分割
- ①子地號完全由母地號自動轉載標示部其他登記事項、所有權部、他項權利部的原有相關資料。
- ②母地號:標示部其他登記事項欄以代碼「A1(因分割增加地號:)」,登錄內容為:「○○○地號」。
- ③子地號:標示部其他登記事項欄以代碼「G1(分割自:)」,登錄內容為:「○○○地號」。子地號標示部應依審查之簽註刪除無用之註記資料。
- ④建物基地申辦分割:應依審查或土地複丈結果通知書簽註,於分割案異動主檔完成,再辦理基地號變更登記。另視案件需要加收內部收件修正建築基地地號內容。
- ⑤分割土地有用益物權者,應依審查或土地複丈結果通知書簽註辦理轉載情形及其設定權利範圍、面積。
- (2)建物分割
- ①新建號完全由原建號轉載標示部其他登記事項、所有權部全部、他項權利全部;並於原建號標示部之其他登記事項欄以代碼「D1(因分割增加建號:)」,登錄內容為:「○○○建號」,於新建號標示部之其他登記事項欄以代碼「G1(分割自:)」登錄內容:「○○○建號」。新建號標示部應依審查之簽註刪除無用之註記資料。
- ②建物含共有部分申辦分割時,應同時依協議書內容或審查之簽註更新分割前後建物之共有部分持分及相關停車位等資料。
- (3)續辦共有物分割
- 辦理土地分割登記時,經申請人於申請書記明續辦共有物分割免繕發權利書狀者,應依審查之簽註,於所有權部之其他登記事項欄,以代碼「GM(申請免繕發權利書狀:)」,登錄內容為:「辦理共有物分割登記」。
- (1)土地分割
(二) 判決共有物分割(35)
- 1.定義
- 依法院確定判決所為之共有物分割登記。
- 2.登記注意事項
- ①部分共有人持憑法院確定判決、和解或調解筆錄單獨為全體共有人申辦共有土地分割,應依審查之簽註,於欠繳之共有人所有權部其他登記事項欄以代碼「00(一般註記事項)」,登錄內容為:「未會同申請,欠繳土地複丈費○○元、登記費○○元、書狀費及代管費用(無代管情事者免登載),繳清後發狀」。另未會同之申請人,應依審查之簽註不繕發權狀。
- ②應受補償人(即法定抵押權人)為未會同申請登記之共有人,其未繳之登記規費,應依審查之簽註,於該抵押權之其他登記事項欄以代碼「00(一般註記事項)」,登錄內容為:「未會同申請,欠繳登記費○○元及書狀費,繳清後發狀」。
- ③共有土地經法院判決共有物分割後,部分共有人之繼承人拒不辦理繼承登記,由他共有人代為申辦繼承登記時,於未會同申請登記繼承人,應簽註免繕狀並於相關部別註明「未會同申請,欠繳登記費○○元及書狀費,繳清後發狀」。 ④判決共有物分割涉數個法定抵押權登記並區分抵押權擔保檔號時,申請人得僅以1收件案提出申請,於抵押權少於10個者,僅收1母號,剩餘抵押權則由登記機關以內部收件方式加收子號新增他項權利檔號;若抵押權多於10個(含10個)以上者,收2個(含2個)以上之母號,剩餘抵押權則由登記機關分別將各該母號以內部收件方式加收子號新增他項權利檔號之方式辦理。
(三) 判決回復所有權(61)
- 1.定義
- (1)依法院確定判決塗銷所有權回復原所有權之登記。
- (2)因法律行為不成立或當然、視為自始無效,經法院判決確定之回復所有權登記。
(四) 判決繼承(74)
- 1.定義
- 依法院確定判決所為之繼承登記。
- 2.登記注意事項
- 經法院為全體繼承人就繼承土地為分別共有之確定判決繼承案,部分繼承人拒不辦理繼承登記,經申請人申請按應繼分繳納登記規費者,應簽註免繕狀及於未會同申辦繼承人相關部別註明「未會同申請,欠繳登記費○○元及書狀費,繳清後發狀」。
(五) 判決移轉(80)
- 1.定義
- (1)依法院確定判決所為之所有權或他項權利移轉登記。
- (2)判決移轉係包含判決買賣、判決贈與。
- (3)除法律行為不成立或當然、視為自始無效者外,移轉行為(包含解除權行使所為回復原狀)經法院判決確定之移轉登記。
- 2.登記注意事項
- 申請人僅單方申請者,應注意配合審查簽註是否列印權狀。
(六) 判決設定(97)
- 定義:依法院確定判決所為之他項權利設定登記。
(七) 判決塗銷(AB)
- 定義:依法院確定判決所為之塗銷登記。