依據我國「法治國」精神,人民各項權利均應受到憲法與法律保障,地政機關行使職權須受到憲法及法律拘束而不得牴觸之。為保障人民權益,遇有地政機關行政職權遭濫用或錯誤使用,地政機關對於該行政處分或行政行為亦應主動於事後予以糾正改善,並提供人民予以陳情或不動產登記異議之機制。惟若不為之,自應賦予人民有救濟權利,此即憲法第16條明定「人民有請願、訴願及訴訟之權」。有關不動產登記異議之類型及處理方式,本文試依土地法等相關規定說明如下:
內容大綱
一、土地總登記公告期間之異議
(一)土地法第59條
- 土地權利關係人,在前條公告期間內,如有異議,得向該管直轄市或縣(市)地政機關以書面提出,並應附具證明文件。
- 因前項異議而生土地權利爭執時,應由該管直轄市或縣(市)地政機關予以調處,不服調處者,應於接到調處通知後15日內,向司法機關訴請處理,逾期不起訴者,依原調處結果辦理之。
(二)土地登記規則第75條
土地權利關係人於公告期間內提出異議,而生權利爭執事件者,登記機關應於公告期滿後,依土地法第59條第2項規定調處。
(三)土地法第57條
逾登記期限無人聲請登記之土地或經聲請而逾限未補繳證明文件者,其土地視為無主土地,由該管直轄市或縣(市)地政機關公告之,公告期滿,無人提出異議,即為國有土地之登記。
(四)土地法第54條
- 和平繼續占有之土地,依民法第七百六十九條或第七百七十條之規定,得請求登記為所有人者,應於登記期限內,經土地四鄰證明,聲請為土地所有權之登記。
- 關於未登記土地之占有人依據民法第769條、土地法第54條等規定請求登記為所有人,如經該管地政機關審查無誤,應即公告並通知國有財產署,地政機關辦理公告期間不得少於15日。公告期間如國有財產署提出異議,可依土地法第59條第2項規定程序處理。(內政部90年1月16日台內地字第8918054號函、內政部93年12月23日內授中辦地字第0930017178號函)
二、地籍清理公告期間之異議
(一)地籍清理條例第8條
登記機關受理申請登記,經審查無誤者,除第19條至第26條及第34條至第39條規定之土地應即辦理登記外,其餘土地應即公告3個月。
(二)地籍清理條例第9條
- 土地權利關係人於前條公告期間內,得以書面向該管登記機關提出異議,並應檢附證明文件;經該管登記機關審查屬土地權利爭執者,應移送直轄市或縣(市)主管機關調處。
- 直轄市或縣(市)主管機關為前項之調處時,準用土地法第34條之2規定,進行調處。不服調處者,得於收受調處結果通知次日起30日內,向管轄法院提起訴訟;屆期未提起訴訟者,依原調處結果辦理。
(三)地籍清理條例第20條
- 神明會依前條規定所為之申報,直轄市或縣(市)主管機關於審查無誤後,應於土地所在地之鄉(鎮、市、區)公所、村里辦公處公告及陳列會員或信徒名冊、系統表及土地清冊,期間為3個月,並將公告文副本及現會員或信徒名冊、系統表、不動產清冊交由申報人於公告之日起刊登新聞紙或新聞電子報連續3日,並於直轄市、縣(市)主管機關及公所電腦網站刊登公告文30日。
- 權利關係人於前項公告期間內,得以書面向該管直轄市或縣(市)主管機關提出異議,並檢附證明文件。
- 前項異議涉及土地權利爭執時,準用地籍清理條例第9條規定辦理。
(四)地籍清理條例第27條
- 1.土地權利,於中華民國38年12月31日以前登記,並有下列各款情形之一者,由登記機關公告3個月,期滿無人異議,逕為塗銷登記:
- (1)以典權或臨時典權登記之不動產質權。
- (2)贌耕權。
- (3)賃借權。
- (4)其他非以法定不動產物權名稱登記。
- 2.前項公告期間異議之處理,準用地籍清理條例第9條規定辦理。
三、時效取得地上權登記公告期間之異議
(一)時效取得地上權登記審查要點第13點
- 登記機關受理時效取得地上權登記案件,經審查無誤後,應即公告30日,並同時通知土地所有權人或管理者。土地經限制登記者,並應通知囑託機關或預告登記請求權人。
- 前項通知,應以書面為之。
- 第1項申請登記案件審查結果涉有私權爭執者,應依土地登記規則第57條第1項第3款規定以書面敘明理由駁回之。
(二)時效取得地上權登記審查要點第14點
土地所有權人或管理者得於第13點規定之公告期間內,檢具證明文件,以書面向該管登記機關提出異議;經審查屬土地權利爭執者,應依土地法第59條規定,移送直轄市或縣(市)主管機關調處。
(三)時效取得地上權登記審查要點第15點
申請時效取得地上權登記案件於登記機關審查中或公告期間,土地所有權人或管理者提出已對申請人之占有向法院提起拆屋還地訴訟或確定判決文件聲明異議時,如登記機關審認占有申請人已符合時效取得要件,因該訴訟非涉地上權登記請求權有無之私權爭執,不能做為該時效取得地上權登記申請案件准駁之依據,仍應依有關法令規定續予審查或依職權調處;倘土地所有權人提出足以認定申請案有不合時效取得要件之文件聲明異議時,應以依法不應登記為由駁回其登記申請案件或作為調處結果。
四、書狀補給登記公告期間之異議
(一)檢附原權狀聲明書狀補給異議
書狀補給登記公告期間,如有異議並檢附原書狀者,應將原補發書狀之申請案件予以駁回。(參照土地登記規則第57條第1項第2款)
(二)登記義務人於申請登記前死亡
登記義務人於申請登記前死亡,權利人未能檢附原權利書狀時,應由義務人之全體繼承人填具切結書或於登記聲請書備註欄,敘明其為義務人之繼承人及未能檢附權利書狀之事實原因,如有不實願負法律責任;地政機關接受申請審查無誤後,應公告1個月,俟公告期滿無人提出異議後,再行辦理權利變更登記。(內政部89年4月20日台內中地字第8978856號函)
(三) 義務人權狀遺失
- 內政部67年5月15日台內地字第792259號函
- 土地權利人(係登記義務人)聲請土地權利移轉或消滅等變更登記,不能提出原權利書狀時,應由權利人自行填具切結書、或於登記聲請書備註欄,敘明其為原權利人及權利書狀滅失之事實原因,如有不實願負法律責任,地政機關於接受申請後,應依土地法第79條規定公告30日,俟公告期滿無人提出異議,再行辦理權利變更登記,除非有必要,無需先行補給原權利書狀。
- ※小編提醒:申請買賣或贈與等所有權移轉登記,而義務人權狀遺失時,申請人得於該買賣或贈與案檢附權狀遺失切結書(或登記申請書備註欄切結權狀遺失)即可,並於該申請案辦理公告30日,不用另案申請書狀補給登記喔。(口訣:義務人→原案遺失切結)
- 權狀補發申請,請參閱永晴不動產部落格:30分鐘理解不動產權狀補發程序-書狀補給登記
(四)權利人連前持分權狀遺失
- 內政部76年1月19日台內地字第469926號函
- (1)共有人就同一不動產取得他共有人之應有部分,辦理所有權移轉登記時,應依土地登記規則第32條第1項第3款規定,檢附土地所有權狀;其未檢附者,應依同規則第48條第2項通知補正。
- (2)為加強防範偽造權利書狀案件發生,登記機關於登記完畢後,應一律繕發新土地所有權狀。其土地所有權狀遺失無法檢附者,應連件申請補發,惟為維護承買人權益,得先就新取得應有部分辦理登記,至其土地所有權狀應俟書狀遺失公告30日期滿無人異議後再行繕發。
- (3)如公告期間第三人檢具證明文件提出異議時,得先行繕發取得部分之所有權狀,或俟異議解決後就其應有部分之總額發給新土地所有權狀。
- (4)(按:原土地登記規則第32條、第48條修正後為第34條、第56條)
- ※小編提醒:申請買賣或贈與等所有權移轉登記,而權利人連前持分權狀遺失時,申請人應連件申請書狀補給登記喔。(口訣:權利人→原案+連件書補)
- 權狀補發申請,請參閱永晴不動產部落格:30分鐘理解不動產權狀補發程序-書狀補給登記
五、登記案尚未送請登記機關收件之異議
(一)登記案件尚未收件前,登記名義人聲明事項之處理(內政部85年1月29日台內地字第8575935號函):
- 登記案件尚未送登記機關收件,登記名義人先以聲明書或存證信函等提出聲明或請求者,參照內政部70年7月30日台內地字第26083號函釋意旨,本無從依土地登記規則第51條規定處理(按:原土地登記規則第51條修正後為第57條)。
- 又該聲明或請求因係請求登記機關為特定作為或不作為,非屬應登記事項,登記機關對其內容,尚無需加註於地籍資料中;惟對該聲明或請求之內容,仍應予適當之重視,並依相關法令規定妥為答復,登記機關於答復登記名義人之聲明書或存證信函之公函未發文前,應予列管,以免發生在該公函發文前已有相關登記案件收件卻未予配合處理之情形。至其列管方式由各登記機關自行決定。」
(二)登記案件尚未送請登記機關收件,無土地登記規則第57條規定之適用。(內政部70年7月30日台內地字第26083號函)
- 按和解成立者與確定判決有同一之效力,且得為執行名義。本案既經最高法院判決確定,復於屏東地方法院成立和解,和解當事人周○○怠於行使權利,則其他當事人即共有人李○○、黃○○自可依照和解筆錄內容代行辦理周○○、林○○兩造間土地移轉登記並申報現值。
- 至土地登記規則第49條所稱私權爭執,係指申請土地登記案件送經地政機關收件,審核結果認為申請登記之土地權利尚有爭執而言。本案林○○對李○○、黃○○二人代位申報現值提出異議,因登記案件尚未送請登記機關收件,故尚無該條款之適用。(按:原土地登記規則第49條修正後為第57條)
(三)參照新北市政府地政局101年11月15日土地登記法令研商小組會議決議
登記案件尚未送請登記機關收件,民眾以書面提出聲明或請求者應予列管,內政部85年1月29日台內地字第8575935號函釋有案,是各地所接獲民眾聲明異議時,應於機關收文後,即就系爭標的於地政系統辦理管制作業,以免發生發文前已有相關登記案件收件卻未予配合處理之情形,另考量公文郵遞時間,應於公文結案1週後,始註銷該管制資料。
(四)參照臺中市政府地政局所屬各地政事務所辦理跨所土地登記作業要點第19點
- 於收受土地登記異議書件,應以地政整合系統查詢異議標的有無登記案件受理中,如無,該異議書則移回管轄所處理,並由管轄所於登記系統之特殊地建號辦理異議資料維護予以列管,於異議處理之公函發文後應解除列管。
- 如經查詢異議標的已由受理所受理申請登記,應先以電話通知受理所,並即將異議書移由受理所處理,及副知管轄所。
- 受理所於案件辦理中發現申請標的已有異議資料維護者,應即向管轄所調閱相關異議書文件憑辦登記申請案。
六、建物所有權第一次登記公告期間之異議
(一)建物所有權第一次登記法令補充規定第25點
- 依土地法第59條規定,於建物所有權第一次登記公告期間提出異議之「權利關係人」,係指對公告之建物所有權有爭議之人。
(二)內政部85年6月17日台內地字第8575363號函
- 對於因債之關係所生之權利義務,而與公告建物權屬爭執無涉之異議聲明,登記機關應予以駁回。
- 辦理建物所有權第一次登記,在其公告期間內如有利害關係人提出異議,其所提證明文件涉及公告建物權屬之爭執者,則於公告期滿後,應依土地法第59條規定辦理;但對於因債之關係所生之權利義務,而與公告建物權屬爭執無涉之異議聲明,登記機關仍應予以駁回。
- 查行政法院74年8月30日74判字第1209號判決理由略以:「…『權利關係人』或『權利爭執』所稱之權利,乃指與登記標的之建物有關之物權而言,不包括因債之關係所生之權利義務在內,…」
- 查行政法院75年度判字第1282號判決理由略以:「…查土地法第59條第1項之土地權利關係人,係指土地之權利人及利害關係人而言,不以對登記之土地具有所有權或設定之他項權利人為限,…,本件原告向被告(地政)機關所提出之聲明異議書面,及其所附具之合作契約書,既足證明其為…之投資興建人…,即難謂原告並非系爭建物之權利關係人,被告機關理應依土地法第59條第2項之規定辦理,經調處不服者,由司法機關審理,非可任由地政機關逕予決定,…將原告之聲明異議予以駁回,不無侵及司法權,於法自難謂合。」
(三)都市更新權利變換(都市更新條例第64條)
- 經權利變換之土地及建築物,實施者應依據權利變換結果,列冊送請各級主管機關囑託該管登記機關辦理權利變更或塗銷登記,換發權利書狀;未於規定期限內換領者,其原權利書狀由該管登記機關公告註銷。
- 前項建築物辦理所有權第一次登記公告受有都市更新異議時,登記機關於公告期滿應移送囑託機關處理,囑託機關依本條例相關規定處理後,通知登記機關依處理結果辦理登記,免再依土地法第59條第2項辦理。
- 實施權利變換時,其土地及建築物權利已辦理土地登記者,應以各該權利之登記名義人參與權利變換計畫,其獲有分配者,並以該登記名義人之名義辦理囑託登記。
七、涉土地法第34條之1規定之異議
(一)涉公同共有土地買賣(應繼分多寡)
- 內政部94年12月21日內授中辦地字第0940055831號函
- 要旨:依土地法第34條之1申辦公同共有土地買賣移轉登記,他共有人聲明異議,如其異議內容屬與申請登記法律關係有關之權利關係人間爭執,登記機關駁回申請。
- 本案共有人之一姜○○既檢具原所有權人(被繼承人)所立將旨揭房地全部由其一人繼承之自書遺囑及其已向法院提起訴訟之證明文件聲明異議,其異議內容關涉殷姜○○等3人應繼分之多寡及是否符合土地法第34條之1規定處分旨揭房地,應屬與申請登記之法律關係有關之權利關係人間之爭執,登記機關得依土地登記規則第57條第1項規定駁回登記之申請,俟該訴訟案件判決確定後,再另依判決結果申辦登記。
- 至內政部85年10月24日台內地字第8510170號函釋,係指依土地法第34條之1申辦所有權移轉登記期間,他共有人以該土地業另提起共有物分割之訴,涉及私權爭執為由,請求駁回登記之申請,因並非就該所有權移轉登記之法律關係有爭執提起訴訟,故不予受理,與本案異議內容關涉申請登記法律關係之爭執顯不相同,併予敘明。
(二)涉共有物分割之訴
- 內政部85年10月24日台內地字第8510170號函
- 要旨:依土地法第34條之1申辦土地所有權移轉登記涉及共有物分割之訴之異議處理。
- 查「土地法第三十四條之一執行要點」第10點第8款但書規定:「但如他共有人在未辦竣登記前,對優先購買權有所爭執,並以書面提出異議,除其優先權已依法視為放棄者外,登記機關應駁回登記之申請,俟優先購買權爭執解決後,再行受理登記之申請。」本案遺產管理人認為對其他應有部分優先承買,並非「為保存遺產必要之處置」,不生是否行使優先承買權之問題,而未代他共有人行使優先購買權,自無上開規定之適用。
- 又按土地登記規則第51條第1項規定,登記之權利人、義務人或其與申請登記之法律關係有關之權利關係人間有爭執者,登記機關應以書面敘明理由及法令依據,駁回登記之申請。其所稱「爭執」指對於申請登記之法律關係有爭執而言,本案遺產管理人以本案土地業已提起共有物分割之訴,涉及私權爭執為由,請求駁回登記之申請,與上開土地登記規則規定意旨不合,登記機關應不予受理。
- 按:原土地登記規則第51條修正後為第57條、土地法第三十四條之一執行要點第10點第8款已於93年8月11日修正刪除
(三)土地他共有人異議之處理
- 1.土地登記規則第97條第3項
- 依前二項規定申請之登記,於登記完畢前,優先購買權人以書面提出異議並能證明確於期限內表示願以同樣條件優先購買或出賣人未依通知或公告之條件出賣者,登記機關應駁回其登記之申請。
- 2.土地法第34條之1執行要點第14點
- 部分共有人依本法條規定處分、變更或設定他項權利,除土地登記規則第97條第3項所定情形外,於收件後至登記完畢前,他共有人以書面提出異議,主張下列情形者,登記機關應依同規則第57條第1項第3款規定予以駁回:
- (1)數宗土地或建物併同出賣,部分共有人未記明各宗土地或建物價金,致他共有人無從就其共有之土地或建物行使優先購買權。但有第12點第2項但書情形者,不在此限。
- (2)就其應得對價、補償及買賣條件等私權事項有爭執,並附具已向法院起訴文件。
- (3)就書面通知不符第8點第2款至第4款規定有爭執。
- (4)其他損害其權益之情形,並附具已向法院起訴文件。
- 部分共有人依本法條規定處分、變更或設定他項權利,除土地登記規則第97條第3項所定情形外,於收件後至登記完畢前,他共有人以書面提出異議,主張下列情形者,登記機關應依同規則第57條第1項第3款規定予以駁回:
八、涉不動產繼承之異議
(一)與法院判決意旨不符之繼承登記
法院確定判決後,再辦理與判決意旨不符之繼承登記,應予撤銷,改依該判決意旨辦理繼承登記及共有物分割登記;登記機關於登記完畢後並應將結果通知原登記簿繼承人,各繼承人如有異議,宜循司法途徑解決。(內政部86年10月8日台內地字第8682708號函)
(二)戶籍謄本有分戶記載
申請人如檢附有分戶記載之戶籍謄本,並於繼承系統表加註無繼承權之事實,且依土地登記規則第119條規定簽註:「如有遺漏或錯誤致他人受損害者,申請人願負法律責任」後,即得受理登記;另如當事人認戶籍上分戶之記載僅係戶口之分立,於實質上並無分家及另立生計之事實,主張該分戶者有繼承權而會同申請繼承者,倘當事人間無爭議,亦得依其主張准予受理登記。惟當事人或利害關係人於申請登記期間提出異議者,因涉私權爭執事項,則應依土地登記規則第57條規定駁回登記之申請。(參照新北市政府地政局89年6月7日土地登記法令研商小組會議決議)
九、其他不動產登記異議
(一)因法院拍賣取得不動產
- 內政部78年1月9日台內地字第664377號函。
- 要旨:向法院拍賣取得不動產,如第三人就其拍賣效力提起異議之訴並由法院審理中,登記機關不得停止該建物申辦移轉登記。
- 查申請停止他人不動產物權移轉登記應循司法程序訴請法院裁判,經法院囑託辦理查封登記,假扣押登記或假處分預告登記後,始得為之,為本部47年10月28日台內地字第19180號函所明釋。
- 至內政部70年7月30日台內地字第26083號函釋土地登記規則第49條第1項第3款「涉及私權爭執」,係指申請登記權利人與登記義務人或其他權利關係人間,尚有爭執而言。本案某甲取得系爭不動產物權係以強制執行方式取得,並已完成所有權移轉登記,雖某乙等人以該等建物涉及法院拍賣無效提起第三人異議之訴,正在二審法院審理中,尚不足以影響建物所有權人申辦建物所有權移轉登記予他人之法律關係,應非屬土地登記規則第49條所稱「涉及私權爭執」事項,故在未依首揭部函辦理查封、假扣押或假處分登記前,該管地政機關仍不能停止該建物所有權之移轉登記。(按:原土地登記規則第49條修正後為第57條)
(二)停止登記與否
- 登記程序開始後,除法律或本規則另有規定外,不得停止登記之進行。(土地登記規則第61條第2項)
- 停止他人不動產移轉登記應經法院裁判。查申請停止他人不動產物權移轉登記應循司法程序訴請法院裁判,經法院囑託辦理查封登記、假扣押登記或假處分預告登記後,始得為之。(內政部47年10月28日台內地字第19180號函)
- 登記案件尚未送請登記機關收件,無土地登記規則第57條規定之適用。土地登記規則第57條所稱私權爭執,係指申請土地登記案件送經地政機關收件,審核結果認為申請登記之土地權利尚有爭執而言。(內政部70年7月30日台內地字第26083號函)
(三)他共有人異議法院調解筆錄內容
共有人持憑法院調解成立之筆錄等相關文件,單獨向登記機關申請共有物分割登記,係登記權利人因法院之調解成立取得土地權利之登記,該項據以申請登記之民事調解有無效或得撤銷之原因者,除由當事人向法院提起宣告調解無效或撤銷調解之訴,由法院審理裁判外,登記機關並無審查權,倘他共有人就分割內容提起異議者,與土地登記規則第57條第1項第3款所示之私權爭執(對於申請登記之法律關係有爭執)有別。(內政部109年8月21日台內地字第1090131922號函)
(四)信託財產強制執行之異議
對信託財產不得強制執行。但基於信託前存在於該財產之權利、因處理信託事務所生之權利或其他法律另有規定者,不在此限。違反前項規定者,委託人、受益人或受託人得於強制執行程序終結前,向執行法院對債權人提起異議之訴。強制執行法第18條第2項、第3項之規定,於前項情形,準用之。(信託法第12條)
(五)土地標示測量錯誤之異議
土地標示變更登記完竣後,發現原測量錯誤者,依地籍測量實施規則第232條辦理測量成果更正後,再辦理土地標示更正登記,並通知土地所有權人及他項權利人。土地所有權人及他項權利人如有異議,應向司法機關訴請裁判。(土地法第46條之1至第46條之3執行要點第20點)
(六)土地重測期間發生界址爭議之異議複丈
重測期間發生界址爭議尚未解決之土地,應按重編之段別、地號記載於登記簿之標示部,土地標示部其他登記事項欄註明:「重測前面積:○○平方公尺,本宗土地重測界址爭議未解決」字樣,並通知土地所有權人,並依審查之簽註,於土地標示部其他登記事項欄註記跨地價區段之公告現值。重測成果公告期間申請異議複丈而公告期滿尚未處理完竣之土地,標示部面積欄登錄重測前面積,並於其他登記事項欄以代碼「AV」,登錄內容為:「本宗土地重測異議複丈處理中,其實際面積以異議複丈處理結果為準;重測前面積:○○○平方公尺,重測公告面積:○○○平方公尺。」(土地法第46條之1至第46條之3執行要點第25點、內政部102年9月6日台內地字第1020292617號函)