約定共用專有部分或私設通路,與同區分所有建築物之其他專有部分併同移轉時,如經申請人於該登記案件之申請書備註欄自行切結「本案移轉之○○建號確實為社區公共設施性質或○○地號確實為供社區聯外之私設通路」者,毋庸通知他共有人行使優先購買權。有關區分所有建物涉土地法第34條之1第4項優先購買權規定之執行,本文試依內政部112年12月15日台內地字第1120267939號函規定說明如下:
內容大綱
建築基地外之私設通路
- 專有部分約定共用
- 按民法第799條第1項及第3項分別規定:「稱區分所有建築物者,謂數人區分一建築物而各專有其一部,就專有部分有單獨所有權,並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物。」及「專有部分得經其所有人之同意,依規約之約定供區分所有建築物之所有人共同使用。」故專有部分可依規約之約定作為社區共同使用之公共設施。
- 建築基地外之私設通路
- 建築基地以私設通路連接建築線申請建築者,該通路為建築基地外之私設通路,雖非屬建築基地之一部分(內政部部106年3月28日內授營建管字第1060804569號函參照)但實務上與建築基地間仍具一體使用性質。
區分所有建物之從物
按土地法第34條之1第4項規定,共有人出賣其應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購,其立法目的為簡化共有關係,進以促進合理利用。又公寓大廈社區內之設施,若形式上以住戶各有若干應有部分登載,但使用機能或效用上係經常性、繼續性附隨或幫助區分所有建物之效用而存在,在一般交易上亦均一併處分,解釋上應屬區分所有建物之從物,依民法第68條第2項規定,此類建物於買賣時,亦毋庸通知他共有人行使優先承購權(最高法院99年度台抗字第916號民事裁定參照)。
私設通路優先購買權認定
約定共用之專有部分與非建築基地之私設通路,係為幫助區分所有建物之效用而存在,法令上雖無併同移轉之限制,惟在一般交易上均一併處分,雖其形式上常以住戶各有若干應有部分之方式持有,但若繼續維持共有關係,與當初規劃及實際利用狀態並無妨礙。為兼顧交易習慣與登記實務作業,有關約定共用專有部分或私設通路,與同區分所有建築物之其他專有部分併同移轉時,如經申請人於該登記案件之申請書備註欄自行切結「本案移轉之○○建號確實為社區公共設施性質或○○地號確實為供社區聯外之私設通路」者,依前揭說明,因毋庸通知他共有人行使優先承購權,自無須依修正後土地法第三十四條之一執行要點第13點第11款規定辦理。倘當事人間有所爭執,應循司法途徑解決。
另形式上以專有部分登記之建物,該建物出賣若干應有部分時未如前述併同移轉,除內政部95年1月17日內授中辦地字第0950724925號函所定,停車位或攤位連同所屬基地應有部分一併移轉之情形,或有類似區分所有建物情形者外,仍有前開要點規定之適用(最高法院95年度台抗字第703號民事裁定、臺灣高等法院暨所屬法院110年法律座談會民事類提案第6號研討結果參照)。
攤位與其基地應有部分併同移轉
地下室停車位或攤位連同所屬基地應有部分一併移轉時,他共有人無優先購買權。按為貫徹土地法第104條使基地與地上建物所有權合一之精神,爰土地登記規則第98條規定,區分所有建物連同其基地應有部分之所有權一併移轉與同一人時,他共有人無土地法第34條之1第4項優先購買權之適用。惟上開規定係指區分所有建物所有權全部連同所屬基地應有部分一併移轉時,始得適用;如屬共有之區分所有建物部分共有人就渠區分所有建物應有部分及其基地應有部分一併移轉時,基於土地法第34條之1第4項規定,旨在簡化共有物之共有關係,該區分所有建物之他共有人自有優先購買權。至於地下室停車位或攤位連同所屬基地應有部分一併移轉時,參依內政部95年1月3日內授中辦地字第0950724908號函釋意旨,如該停車位或攤位均登記有建物持分、獨立權狀及特定位置可依編號單獨進出,權利人並得自由使用、收益及處分者,其性質類似區分所有建物,得適用土地登記規則第98條之規定。(內政部95年1月17日內授中辦地字第0950724925號函)